馬光遠:樓市迎來「轉折點」,央行表態,央媒發聲,1類人早打算


專家馬光遠認為,哈爾濱打響救樓市的第1槍,可以視為房地產調控政策的一個轉折點。房地產目前最大的風險是政策高壓下房價快速下跌的風險。

現在,樓市出現了峰迴路轉的跡象,一連串的大消息,似乎要表明樓市或將迎來轉折?之前過於嚴厲的信貸政策或將做出改變,開發商的合理融資需求、買房人的合理購房需求會得到保護,真的是這樣嗎?我們可以先看看央行的表態。

樓市會迎來轉折嗎?央行表態

10月15日,央行召開了2021年三季度金融數據新聞發布會。其中提到,部分金融機構對於試點房企三線四檔融資規則存在一些誤解。針對這些情況,已經指導主要銀行準確把握房地產金融審慎管理制度。這個政策有助於提升銀行業對房地產企業的信心,對於那些合規的開發商來說,是融資方面的好消息。

央行金融市場司鄒瀾表示,在房價回歸平穩後,一些城市的房貸供需關係也將回歸正常。從今年下半年開始,武漢、合肥、南京等城市出現貸款延期和利率上調的現象,這種做法雖然打擊了炒房,但是也一定程度上誤傷了剛需和改善購房者。而這次央行發聲表示房貸供需將回歸正常,也意味著房貸利率可能從高峰下調,剛需的購房窗口逐步打開,剛需群體的房貸放款時間將有望縮短。在調控風暴持續了大半年之後,樓市終於得到一絲喘息的機會。

其實,以上央行的表態和9月末第3季度貨幣政策委員會例行會議上央行的態度是一致的。會議提出要維護房地產市場的健康發展,維護住房消費者的合法權益,這其中就包括採用金融舉措促進樓市的平穩健康發展,為買房人提供合理的金融服務。

以上信息透露出兩個信號,首先,過去一段時間,銀行對房企採取了過於嚴厲的融資門檻,過於收縮的房貸策略今後有適度放開的可能性。其次,對於有合理購房需求的買房人,銀行應當給予貸款支持,在利率和放款時間上可能會有適當的放鬆。

多地救樓市

那麼,貨幣寬鬆信號的到來是不是意味著房價就要迎來上漲?答案是不會。因為三道紅線和貸款集中度管理規定依然存在,這兩道紅線依然把控著資金進入樓市的通道。

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而且,貨幣因素只是影響房價的其中一個原因,一二線城市和三四線城市的購房需求、人口支撐、產業支撐是不一樣的。在成都、東莞等城市因為市場熱度較高,發布二手房指導價、限制房價過快上漲的同時,多個城市出現了救市的政策。

比如哈爾濱的《關於促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見》,其中就提到,博士、碩士、本科生、大中專生,分別給予10萬、5萬、3萬、2萬的購房補貼。二手房公積金貸款年限已由20年提到30年。除了哈爾濱以外,9月13日,長春也發布了購房補貼相關的政策。 8月17日,瀋陽約談部分房企,要求房企應當合理降價。

對此,介面新聞認為,哈爾濱是2021年首個救樓市的城市,後期或許會有更多的城市跟進。其實,購房補貼政策並不新鮮,前幾年去庫存大幕拉開時,也有一些城市發布購房補貼政策,有助於提振市場信心。中新經緯表示,有三類城市調控政策有望適度鬆綁:房價下滑過快城市,庫存風險過高城市以及土地流拍率過高城市。

結合以上信息可以看到,目前的樓市正在向平穩健康的方向發展。

對於城市來說,還是有一些城市存在土地財政依賴度,房價過快下跌不利於樓市的穩定發展,畢竟房地產行業關聯著上百個行業的就業和納稅。

對房企而言,資金線就是他們的生命線。房住不炒的背景下,房價想大幅上漲不可能,但是大幅下跌也會遭到同行的排擠和老業主的阻攔,在房價難漲也難跌的時刻,獲得銀行的融資支持就是獲得生存機會。

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對買房人而言,買套房子不容易,雖然知道調控沒有放鬆,但是許多沒有房子的人還是希望擁有一套屬於自己的房子,房價高昂,如果沒有銀行信貸的支持,很多人就很難買得下。

央媒發聲,樓市走勢清晰了,一類人早做打算

今年下半年以來,個別城市和個別房企出現了一些新情況,比如房企經營困難,房價下跌的城市增加。對此,9月29日,經濟日報發文指出,房地產調控不可輕言放鬆,長效機制建設成果來之不易。穩地價、穩房價、穩預期的政策主基調不應改變。

另外,經濟日報在《謹防樓市大起大落》這篇文章中也指出,穩是主基調,穩才是樓市的理想狀態。

根據西南財經大學發布的《城鎮家庭資產指數報告》顯示,首次購房的剛需佔比15.1%,而用作投資用途和改善需求的佔比84.9%。可以看到,不少人把房產作為一種投資方式,在房價大漲大跌的時候,只要你買了房,放在那裡基本上就能慢慢漲價。

但是從目前國家的各種措施來看,都是在維護樓市的平穩健康發展,熨平樓市的波動。當房價下跌過快時,一些城市也發布了相應的措施,不讓房價大跌。要把房住不炒的觀念貫徹下去,就要堅持一城一策的方針,房價上漲快的城市迎來強有力的調控,房價下跌快的城市也會迎來托底,進一步減少樓市套利空間,讓人們的購房情緒回歸理性。

所以,投資炒房還能讓人高興嗎?經濟學家李迅雷認為,房產的持有成本主要有財務成本和折舊,一年在10%左右。社科院有過預測,2021年全國房價漲幅在5.1%左右。兩相比較,炒房者該早做打算了。

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