白河南,被特價房砸出一個坑


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特價年年有,今年特別多。

前些天,南陽樓市最讓人大跌眼鏡的,當屬經十路某項目推出了單價7000+的特價房(工抵房)。

白河南7000+的時代,還得追溯到三年前的水韻綠城。沒想到三年後的今天,7000+重現江湖!

由於衝擊力實在太大,南陽人的微信朋友圈、抖音等社交平台迅速被刷爆。

筆者以購房的名義分別諮詢了不同分銷渠道,雖然存在「高首付」等條件,但按照實際得房面積來算,7000多的價格確實存在。

渠道告訴筆者,這個價格「基本是不賺錢在賣」。

前兩年最火熱的經十路板塊,被特價房砸出了一個坑。何故?

有人說,大概是因為經十路各樓盤沒有被劃進四完學區。

這理由明顯站不住腳。

因為四完旁邊的樓盤,也在紛紛搞特價。而且力度也很猛,動不動就是九折,九折。

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事實上,何止是白河南,這段時間「特價房」風暴席捲了整個南陽樓市。

壓力越大,特價越猛,白河南首當其衝,原因也是明擺著的。

一、片區供應量大,同質化嚴重。

眾所周知,2018年常綠地王C位出道後,白河南掀起了一陣拿地的熱潮。

以經十路為例,由於地王效應加持,片區容積率多在2.5左右,因此該板塊開發商清一色扛起了「改善」旗幟。

但再好的產品,也扛不過「物以稀為貴」的市場法則,只要去經十路實地察看一圈,你就會發現這個片區的供應量有多大。

不少項目已是準現房,都面臨著不小的去化壓力,誰的日子都不好過。對於個別追求去化速度的企業來說,以打折換銷量,也是無奈之舉。

二、配套落地滯後,無法有效承接主城外溢。

房子蓋得再好,也不可能自成生活體系,任何一個片區都需要跟城市聯動。

白河南當下最顯著的短板是:配套落地緩慢。

完全學校也不少,但放眼整個白河南,路網的不成熟,商業、綠地、公園等公共配套的相對缺失,讓這個區域的城市介面,起碼目前看上去沒那麼高大上。

日常生活的便利度,明顯與中心城區存在差距。白河東岸改善屬性更強的三館一院片區,也同樣存在這樣的問題。

三、「高位站崗」的,不止是業主。

市場熱,一榮俱榮。市場冷,一損俱損。

不要說前期業主難受,最難受的是開發商。

過去幾年,市中心土地出讓稀缺,對於像經十路這樣的外圍區域來說,喜憂參半。

喜的是,擁有了承接主城區置業需求外溢的機會。憂的是,片區土地價格被火熱市場迅速推高。開發商在白河南拿地成本越來越高,樓面價普遍幹到了4000以上,甚至更高。

市場需求旺盛的時候,一切都是錦上添花。

市場需求衰退的時候,一切都是雪上加霜。

03

特價房,在鄭州早已不稀罕。

沒有最低,只有更低。

南四環有8000元/平起步的XX花語城(原價13000左右),南龍湖有6499元/平起步的XX天匯城,南龍湖力度最猛的XX悅城,特惠房源更是低至4999元/平……

實際上,南陽還沒有混到那麼慘的地步。

但是,市場的溫度已令人感受到了寒意。上個月的土拍或許已經說明了一切。

對於南陽樓市來說,當下或許是個重整旗鼓的契機。

一方面,暫時沒有新增供應量,給了低迷的市場一個緩衝的窗口期。

去化壓力較大的項目可以抓住這個寶貴的窗口期,以快刀斬亂麻的方式在苦力支撐和讓利跑量之間果斷取捨,利用一切可利用的營銷策略快速去化。

另一方面,麵粉供應商也有足夠的時間,根據市場現狀去調整預期。

麵粉價格的調整,或許在下一次集中土拍時就能體現出來。

而接下來南陽要實施的「四改一拆」,很可能會推動不同區域的土地價格回歸理性,促使房價平穩歸位,重塑一個更加平穩有序、更加可持續的地產市場。

「商品房」,顧名思義,隨行就市、價格起浮原本就是它胎中自帶的市場屬性。

特價房,是開發商面對銷售困局無可奈何的手段,也是樓市在下行週期進行自我調適的必由過程。

對於開發商而言,挺過這波寒潮,說不定,就會在前方迎來下一個週期的拐點。

對於買房者來說,如果是真剛需,有買房計劃,趁著這波特價潮,低位撿漏,也未嘗不是一種聰明選擇。

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