樓市又有重磅訊號?銷量急速下滑,地產股卻掀漲停潮


來源:深藍財經

2月11日,房產股掀起漲停潮,板塊走出獨立行情;另一方面,卻是業績暴雷,虧得一塌糊塗的業績預告。

一面是暖風頻吹,利好政策接二連三的出臺;另一方面,卻是銷售資料暴跌,各地降價促銷,不斷拋售。

這種強烈反差,就是當下房地產市場的真實寫照,充滿了“魔幻瘋癲”。迷霧重重,讓人捉摸不透,看不明白。 2022年房地產市場究竟怎麼走?

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奇觀1:雷聲不斷,股票卻大漲

2月11日,港股華潤置地上漲2.4%,再創歷史新高,總市值突破2888億港元。龍湖集團收盤報47.2港元,離新高僅一步之遙。

同日,A股房地產板塊亦掀起漲停潮。泰禾集團5天4個漲停,南山控股連續2個漲停,榮安地產、天保基建、金科股份、京投發展、嘉凱城、中國武夷紛紛漲停。

A股房地產開發(881153)板塊指數近3個月漲幅17.7%,同期創業板指數卻下跌了19%。由此可見,近期資金對房地產股的偏好,以及對房地產態度的轉變。

不過,二級市場的強勢,並未得到公司業績的支撐。從業績預告來看,2021年房地產行業可謂“天雷滾滾”。

華夏幸福預計2021年度淨虧損為331億元-391億元,比上年同期下降1003.14%-1167%。

藍光發展預計2021年度淨虧損為120.37 億元左右;

泛海控股預計2021年度淨虧損90億元-110億元;

陽光城預計2021年度淨虧損45億元-58億元;

美好置業預計2021年度淨虧損25億元-36億元;

嘉凱城預計2021年度淨虧損13.5億元;

南國置業預計2021年度淨虧損為9億元-11.5億元;

華遠地產預計2021年度淨虧損為4.8億元-6.9億元……

2月11日,又一家20強房企股價“崩潰”了。當日港股正榮地產盤中一度暴跌81%,正榮服務盤中一度暴跌85%。有市場傳言稱,公司將不再按此前計劃贖回一筆2億元美元規模的永續債。這讓A股投資者歎為觀止,直言“太嚇人”。

不過,正榮地產及時進行了闢謠。根據財聯社訊息,正榮地產迴應稱傳聞不實,並稱或有機構惡意做空再買入。截止收盤,正榮地產暴跌66%,正榮服務暴跌57%。拒澎湃新聞訊息,正榮地產實際控制人歐宗榮的部分持股被強制平倉,隨後迴應是有投資者被強平。這….也算是一大奇觀了。

房企突然暴雷,股價閃崩的例子還有不少。

2021年9月20日,港股新力控股股價暴跌87%,隨後停牌至今。 10月11日晚間新力宣佈無力償還即將到期美元債。

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2021年11月18日,港股祥生控股暴跌53.91%。盤後公司迴應運作一切正常,並無任何債務違約。

1月10日,港股當代置業暴跌40%。因為公司無法按時償付境外優先票據本金總額約13.48億美元。

1月17日港股陽光100中國盤中一度暴跌近80%,最終收跌64.59%。盤後公司迴應一切正常。

2021年以來,房企股閃崩的戲碼不斷上演,一直沒有中斷過,時不時跳出來刺激投資者的神經。那些不幸踩雷的投資者,虧到情緒崩潰,虧到關燈吃麵,無力吐槽。

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奇觀2:暖風頻吹,銷量卻加速暴跌

自去年四季度以來,政策對於房地產的“態度”就逐漸改善。具體我們來看:12月6日,中央政治局會議強調,支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,促進房地產業健康發展和良性迴圈。這是一個標誌性的轉折點。

12月10日,中央經濟工作會議表示,支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。

12月11日,國家發改委副主任兼國家統計局寧吉喆表示,房地產是支柱產業,住房更是居民的消費品。國家重提“支柱產業”,“支援”的態度非常明顯。

2021年12月20日,央行銀保監會聯合印發《關於做好重點房地產企業風險處置專案併購金融服務的通知》。由此,“三條紅線”變相鬆動。

今年1月18日,中國人民銀行副行長劉國強喊話,“把貨幣政策工具箱開得再大一些,保持總量穩定,避免信貸塌方”。

1月20日,5年期LPR為4.6%,下調5個基點。由此,全國各地,房貸利率全線下降。

2月8日,央行銀保監會發文保障性租賃住房貸款不納入房貸集中度管理。相當於再次放鬆“三條紅線”的管理。

2月10日,全國性商品房預售資金監管意見出臺。當監管賬戶內資金達到監管額度後,超出額度的資金可由房企提取使用。相當於房企資金緊箍咒再次放鬆了。

經過梳理後,我們可以非常明晰的看到,自去年四季度以來,政策對樓市從“態度轉變”、“合理支援”,變成“支柱產業”、“促進發展”,再給予“信貸支援”。政策的轉向非常明顯,至少不再打壓了

有了中央的表態,地方“因城施策”的空間一下子開啟了。由此,我們發現,各地輪番出臺救市政策

1月12日,廣西北海出臺,職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的,最低首付款比例由60%下調至40%。

1月18日,四川自貢公積金貸款取消“認房又認貸”。不管有沒有住房,只要沒有公積金貸款記錄或沒有未償清商貸,都可以按首套房的方式進行,首付40%下調到20%。

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1月26日,安徽省發改委釋出《關於印發進一步做好近期促進消費工作若干措施的通知》,明確鼓勵購房領域降低首付。這是本輪樓市調控以來,全國首個明確鼓勵降低購房首付的省份。

2月9日,惠州救市,《促進大亞灣區住房消費健康發展若干措施》,實施人才購房補貼,契稅補貼,加大公積金政策支援力度等。

購房首付比例的調整,公積金貸款是地方可以定的,比如北海、自貢。但是商業銀行調低首付比例,是由央行決定的。儘管如此,安徽發改委給出的訊號意義仍然十分明顯。

儘管政策已經暖到這個份上了,我們來真實的市場表現。根據上市公司公告,我們整理了典型房企1月份銷售資料,慘不忍睹

萬科1月實現銷售額356億元,同比減少50.19%;

融創1月合同銷售額279.2億元,同比下降20.61%;

碧桂園1月的權益銷售金額為363.6億元,同比下降9.81%;

金地1月同比下降38.36%;

旭輝1月同比下降47.9%;

融信1月同比下降47%;

德信1月同比下降37.5%…..

另據第三方機構克爾瑞的資料,1月份,TOP100房企實現銷售金額5256億元,單月業績規模同比降低39.6%,較2021年月均水平降低43%。呈現斷崖式下跌。

克爾瑞29個重點監測城市商品住宅供應面積同、環比分別下降43%和58%,成交面積環比下降37%,同比跌幅擴至46%。仍然是斷崖式下跌!

民生證券認為,貨幣寬鬆還未完成暢通。所以1月新增居民貸款佔新增貸款比重仍創新低,居民中長貸同比少增幅度擴大,所以房地產仍然還未企穩。

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“瘋癲”背後:如何看待?

對於二級市場表現,國泰君安認為,政策放鬆逐步外溢到優質民企,生存機率大幅增加。所以房產股迎來估值修復機會,幅度約100%。

儘管政策已經回暖,購房者依然不熱情。主要原因有四個:

一是擔心房子不保值。 “買漲不買跌”對購房者心理影響極大。目前全國房價仍然沒有企穩,以下跌為主流,這種情況下,買方不會貿然入市。這也是長期以來,堅持“房住不炒”,堅持“穩預期”的必然結果。樓市沒有漲價的預期,自然不著急買房。

二是房企不斷暴雷,期房的爛尾風險大,重創了購房者信心,嚴重影響了目前的新房成交量。爛尾樓給購房者身心和家庭帶來難以承受的痛苦。為了避險,很多人寧願推遲購房計劃,或者轉向買二手房。

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三是房產供應結構性失衡的問題。三四線以下城市供過於求,人口基本淨流出,打折促銷成為常態,越跌越沒人買。一二線熱點樓市人口淨流入,購房需求旺盛;部分價效比較高的房源被哄搶,平價盤則基本順銷。買家不著急入市,房企也不降價,自然陷入僵持局面,成交量下降。

四是一些技術層面的東西。比如改善型需求,被“認房又認貸”的金融政策卡住了。

房地產要想真正好起來,就要改善上述四個層面的問題。好在,一切逐步在改善。

真正的回暖,恐怕還得一步一步來了,急不得。

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