房地產“黑鐵時代”到來!萬科背水一戰,鬱亮節衣縮食不坐頭等艙


來源:時代週報

房地產行業“敲鐘人”萬科(00002.SZ,02202.HK),再度為房企拉響預警。

2月11日,一份《鬱亮主席在萬科集團2022年會上的總結髮言》流出。一名接近萬科的人士告訴時代週報記者,該檔案內容屬實。

繼2014年提出“白銀時代”後,鬱亮又一次為房地產行業劃分新階段。

鬱亮表示,房地產行業已進入“黑鐵時代”,進入縮表出清階段。對房地產行業而言,縮表出清即去金融化,是發展的必然趨勢。

“2022年是集團破釜沉舟、背水一戰的一年,也是一個新時代的開始。”鬱亮直言,背水一戰即要麼死、要麼活,沒有中間狀態。房地產行業必須快速、堅決出清,能解決過去累積的包袱,就有開始新徵程的機會,包袱甩不掉就活不下去。

“黑鐵時代”,萬科倡導節衣縮食,打造戰時氛圍。

2021年11月,萬科內部發出倡議,對不產生價值的開支做減法,花小錢辦大事。為減少不必要開支,全體員工按費用最優原則合理規劃差旅出行。

以鬱亮為代表的萬科管理層以身作則,將節衣縮食進行到底。

鬱亮透露,目前他定機票不會選擇頭等艙,如果有時間接近的航班會“哪班便宜買哪班”。 2022年,萬科員工的收入將大幅下調,福利、補貼等要跟“黑鐵時代”相匹配。

行業規模開始萎縮

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2021年中央經濟工作會議強調,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加強預期引導,探索新的發展模式,堅持租購併舉,加快發展長租房市場。

鬱亮對“新的發展模式”的理解為一箇中心、三個基本點。一箇中心即解決老百姓居住問題;三個基本點分別是房住不炒、租購併舉和人地房匹配。

具體而言,房住不炒可分為“房住”和“不炒”。對“房子是用來住的”,要切實解決居民的合理居住需求。 “不炒”是指儘管可能會放開部分購房限制,但仍不允許炒作,漲幅限制還會保留。

鬱亮認為,租購併舉對租賃住房而言是機會,但也意味著剛需購房者可以在“租”和“購”之間做選擇,將分流買房子的需求。即使租房需求增多,也對沖不了開發業務賣房子規模的下降。

“在新發展模式中,人地房之間的關係可能會有所改善。核心、主要城市的住房供應會增加,過去一些出於限購等原因未被滿足的改善需求未來有釋放的可能。”鬱亮指出,要適應房地產行業迴歸民生屬性的現實,不要指望價格上漲。

“房住不炒”之下,房地產行業進入平穩週期,規模快速擴張模式不再。國際評級機構穆迪在近日釋出的報告中稱,預計2022年中國房地產開發商的全國合約銷售額將下降5%-10%。

在鬱亮看來,房地產市場將面臨兩個重大變化,即市場分化會越來越明顯、行業規模開始萎縮。

面對重大變化,萬科將做相應改變。鬱亮指出,萬科在投資方面需要進一步思考,市場分化萎縮、利潤非常有限的時候,要進行更高質量的投資,要由過去均勻、分散式的投資轉為向市場表現更好、團隊操盤能力得到證明的地方集約化投資。如果有些地方確實做不好,或要整建制撤銷,收回“番號”。

向比亞迪取經

隨著前期高地價專案和資本化利息步入結算,房企營業成本、利潤空間承壓。近年來,房企盈利能力減弱,利潤增速維持低位。

克而瑞地產研究中心資料顯示,2021年上半年,房地產行業80家典型上市房企的毛利率、淨利率以及歸母淨利率水平均延續下行趨勢。

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其中,毛利率指標降幅最大,2021年上半年毛利率中位數同比降低1.6個百分點至21.7%。淨利率和歸母淨利率的中位數也分別降至9.3%和6.5%。與歷年相比,房地產行業的利潤率指標均已降至2015年以來的最低水平。

微利階段,萬科該何去何從?對此,鬱亮向比亞迪集團董事長兼總裁王傳福“取經”。

在一次拜訪比亞迪的過程中,王傳福告訴鬱亮,比亞迪除輪胎和玻璃之外,其它產品均由自家生產。鬱亮此前認為,汽車部件已經相當成熟,可以從外部購買使用。但王傳福表示,每個產品都有廠家,每個廠家都要賺利潤,拼起來比亞迪難以賺錢。

受此啟發,鬱亮認為萬科需要進行流程再造,即減少外包環節,拒絕“二傳手”文化,凡事做到親力親為,摒棄黃金時代的慣性思維。

行業進入“黑鐵時代”,萬科應如何尋找新的錨定點?鬱亮對萬科的要求是,做專業高手、全能冠軍、長跑勝將。

做專業高手,意味著不能滿足於做業餘的好手,不要和自己過去比較,要與行業中的標桿比較;全能冠軍指的是靠一招鮮吃天下的時代已結束,現在要開發、經營、服務並重,這也是萬科新的“鐵人三項”;長跑勝將則是長期堅持、長期堅守做正確的事,不違反紀律。

“如果我們敢打、會打、願意合夥打,我們就會贏,而且會贏得特別好。”鬱亮總結道。

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