上海房叔拋售93 套房,套現4.5 億,持28 年房價翻了100 倍真相如何?


2021年10月23日,國務院發布官宣被全國人大常委會授權在部分地區開展房地產稅改革試點。

而就在此前一天,上海樓市則爆出了一個「大事件」:一名神秘房東在寸土寸金的陸家嘴,一次性拋售了同一個小區的93套房子、均價約9萬元左右,一次性回籠資金高達4.5億元。

瞬間,這個「大事件」就在魔都引起了轟動,以至於這個小區在周末時就被中介以及來看房的人圍堵得水洩不通,甚至到了該小區居民需要報警擾民的程度。

而這個距離「陸家嘴三件套」直線距離只有1公里的「浦城小區」,儘管是1993年竣工的老舊小區(特別破舊狹窄+垃圾遍地),但其地理位置卻極佳:不僅位於浦東老牌商場八佰伴的斜對面,距離9號線(商城路站)、2號線(東昌路站)分別僅600米、800米,近內環高架,而且還是上海第一梯隊的學區房,直接對口洋涇菊園小學、洋涇中學。

然而,這個一次性拋售的「神秘房東」卻並不是個人,而是世貿集團。

實際上,世茂集團當初的規劃是對該小區所在區域進行拆遷,但在收房過程中因有些居民要價過高而沒有收完。最終,世貿集團放棄了原拆遷計劃,這93套房也全部轉為出租房。

而世茂集團這次的操作模式,則完全是按照標準的新房開盤模式:不要積分不搖號,可以貸款,但需首付65%。房型面積40~69平米,單價區間為8.5-9萬元,比該區域二手房低0.5~1萬元左右,總價接近700萬,比周邊二手房便宜約70萬左右。

10月22日下午開盤時,現場排隊搶房的主要都是年輕人,尤其是剛落戶不久的「新上海人」。第一天,40平米的戶型就全部售罄;第二天,僅剩樓層不好、50~60多平米的兩房,當天中午也全部售罄。

隨後,在世茂集團這批93套房全部成功拋售的當天(10月23日),就傳出了全國人大常委會授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點的消息。

See?世茂集團這次一次性拋售93套房的timing,完全算得上是教科書級別的「精準」操作。

用世茂集團老闆許世壇的話說就是:

目前按揭額度比較緊,公司自去年底已經在爭取按揭額度,已經談成的「總對總」合作按揭額度接近800億元;公司的實際需求接近1000億元,目前還有一些缺口,公司也在找一些地方銀行去想辦法。公司有許多大型資產,也在做分類、優先處理非核心資產、加大回款力度。公司在一二線城市的核心資產,也有機構找公司收購,但公司的報價比較高。上半年,公司已經處理一部分資產約10億元,預計全年處理資產的收入約20億元。非核心資產的處理比較難,可能要處置五六年。

顯然,浦城小區就是許世壇口中的「核心資產」之一。

而僅僅集中拋售浦城小區這一單所回籠的4.5億元資金,就已經相當於世茂集團2021 H1處理資產總額的45%。

然而,除了在國務院開展房地產稅改革試點的前一天就「精準」拋售的教科書級操作之外,世茂集團這一次的「大事件」也暴露出了國內房地產行業另一個債務黑洞:表外融資。

在2020年全國房企銷售Top 10榜單中,世茂集團以全口徑銷售額3003億元排名第八,並成功實現了在3年內排名三連跳。同時,世茂集團2020年實現收入1353.5億元,同比增長21.4%,毛利率則高達29.3%、遠超行業平均水平。

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更加神奇的是,截至2020年末,世茂集團的凈負債率下降至50.3%,連續9年維持在60%以下;並且資產負債率(扣預收款)68.1%、現金短債比(扣預售監管資金)1.16倍,成功實現「黃檔」轉「綠檔」,這不僅在國內千億規模房企中是極其罕見的存在,而且還成為了全國Top 10房企中唯一一家進入「綠檔」的民營房企。

最終,暴露秘密的是許世壇旗下另一家上市公司:世茂股份。

與世茂集團兩位數的高增速相比,世茂股份2020年不僅業績減少近40%,而且歸母凈利潤也首次跌破20億(僅15.5億),創下8年以來的新低紀錄。同時,世茂股份2020年的少數股東損益卻高達16.99億,是該公司13年以來首次超過歸母凈利潤。

而在這一切反常的背後,則是許世壇爐火純青的「表外融資」操作。

2017年12月,世茂股份旗下的福建世茂新里程,以249億的天價拿下深圳龍崗大運會地塊。這個數字,已經相當於世茂股份2017年全年營收的1.3倍。

為了彌補資金缺口,世茂股份2018年3月發佈公告稱,世茂股份、中信泰富、世茂建設(許世壇旗下子公司)分別出資72.08、48、21.25億元,為福建世茂新里程增資141.33億元。

其中,中信泰富通過上海隆汀企業管理中心進行「有限合夥」,新進成為福建世茂新里程的第二大股東。除此之外,深圳市世茂新里程(福建世茂新里程的全資子公司)還向金融機構申請不超過150億元授信額度,並以其100%的股權作為質押。

由此,世茂股份不僅輕鬆實現了用72億元撬動了249億投資(4倍槓桿)、拿下了遠超自身體量的超級大項目,而且還完全不影響自身財務報表的「穩健」。

除了世茂股份之外,許世壇對世茂集團也使用了同樣的操作手法。

2019年,世茂集團的「少數股東損益」(非控股股東的凈利潤)佔凈利潤的同比增速為57.1%,超過了「歸屬於母公司所有者」(母公司股東的凈利潤)佔凈利潤同比增速(23.4%)的2倍以上。

到了2020年,世茂集團「少數股東損益」佔凈利潤同比增速已高達149.8%,並且依然高於「歸屬於母公司所有者」佔凈利潤的增速(139.8%)。

也就是說,世茂集團的經營利潤不僅大部分都被「表外」的金主們分走了,而且利潤轉移的速度還在越來越快。

實際上,非控股股東權益所對應的實質性操作就是「明股實債」[1]。例如,世茂北方某區域的其中一個「表外」公司,融資規模就高達幾十億。

而這些「表外」公司,大多都是名字怪異的貿易公司,需要層層穿透才能到達世茂;尤其是在許世壇不斷「發明」新組織結構的情況下,甚至在層層穿透之後都很難追溯到世茂和許世壇身上。

顯然,許世壇的「表外融資」操作,也意味著世茂集團在三道紅線中的指標實際上只是掩人耳目的「偽綠檔」。

而財報看起來光鮮亮麗的世茂集團,其負債總額在短短3年內就翻了一倍以上;2020年末,世茂集團的總負債已高達4372.58億,超過了2017年末的2倍。

事實上,許世壇並不是一個人在「戰鬥」。

根據各大房企的年報數據顯示,2019年,國內80家上市房企,通過這種方式轉移的凈利潤規模高達1130億元。其中,非控股股東權益佔總權益的比重Top 10房企分別為:

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招商局置地(67.03%)、建發國際(62.78%)、融信(60.27%)、奧園(59.37%)、恆大(59.36%)、中梁(58.18%)、新城(56.77%)、金茂(54.14%)、佳兆業(53.84%)、德信(53.3%),非控股股東權益佔總權益的比重均超過了一半以上。

而在這一切的背後,則是隱藏在「表外」的利益輸送。

例如,上市公司A,持有B公司70%的股權。 A公司母公司、B公司的報表凈資產分別為10億、2億元,一年可確認的凈利潤分別為1億元、5000萬元。

那麼,當A公司對B公司進行「並表」之後,A公司在合併報表中顯示的凈利潤為1.5億元,但其中的1500萬凈利潤(5000*30%)是少數股東損益[2],剩餘的1.35億元才是歸屬於母公司所有者的凈利潤。從資產負債表來看,顯示合併凈資產為12億元,其中的6000萬元(2億*30%)是少數股東權益。

也就是說,少數股東用6000萬的投入換來了1500萬的利潤,ROE(凈資產收益率)達25%;而對於A公司股東來說,11.4億元的股東投入換來了1.35億元凈利潤,ROE只有12%,還不到少數股東收益率的一半。

在這個例子中,少數股東的股東回報率遠高於A公司的股東。

而在現實世界中,只要上市公司A不披露清楚(完整披露)全部「少數股東」的明細,那麼就沒人知道A公司通過股權安排把上市公司的利益輸送給了少數股東。尤其是對於上市公司來說,非100%控股子公司的數量通常可能多達上百家的情況下。

那麼問題就好辦了。

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