房企分化!三巽集團「小而美」能持續否?


在港交所上市不足兩個月,皖系房企三巽控股集團(06611.HK)(以下簡稱「三巽集團」)發布中期業績報告。作為年內首家登陸資本市場的房企,三巽集團的這張成績單自然受到市場關注。

每日商業報導(www.bizvcw.com)注意到,三巽集團今年上半年的營收和毛利同比上升,但毛利率有所下降,同時,或是權益占比不高的項目大幅增長,造成歸母淨利潤的減少。而房企中,行業分化明顯,不少中小房企經營困難。

權益占比不高項目多

資料顯示,三巽集團是一家總部位於上海、植根安徽省、布局長江三角洲地區的專注於住宅物業開發及銷售的房地產開發商。自2004年成立以來,三巽集團深耕安徽省的房地產市場,拓展位於長江三角洲的城市。目前,三巽集團已覆蓋安徽合肥、亳州、滁州,江蘇南京、無錫,山東泰安等城市。

2018年將總部遷至上海後,三巽集團提出深耕「2+X」及「兩橫三縱」的戰略布局。其中,「2+X」指環滬、環皖城市群+長三角國家戰略重點城市,「兩橫」即長江經濟帶+隴海線沿線重點城市,「三縱」即京滬高鐵、京九高鐵、沿海高鐵沿線重點城市。

財報顯示,今年上半年三巽集團實現收入約為人民幣21.66億元,同比增加約97.0%,主要由於上半年已交付總建築面積增加。同期,毛利由3.1億元增至5.08億元,但毛利率由28.2%降至23.4%,主要原因是阜陽文華上郡及合肥和悅風華項目的交付,其錄得的毛利率較低。

值得注意的是,三巽集團今年上半年母公司擁有人應占溢利約6200萬元,非控股股東權益卻大幅增長,從去年的-914.2萬元增長至1.32億元。

也就是說,母公司擁有人應占溢利占期內溢利的約32%,非控股權益則占比約68%,母公司擁有人與非控股的權益比例接近三七分,這意味著非控股權益的增長吞噬了大部分利潤,與三巽上半年結轉的項目中存在著不少權益占比較低的合作開發項目以及外部融資等因素有關。

在銷售方面,三巽集團上半年的合約銷售金額為48.05億元,同比增長44.7%;合約總建築面積為53.71萬平方米,同比增長29.5%;合約銷售平均售價為約每平方米人民幣8947元,同比增長約11.7%。

報告期內,三巽集團擁有多元化的44個項目組合,11個為已竣工項目,30個為發展中項目,而3個為持作未來開發的項目。已完成持有待售物業人民幣11.17億元,同比增加106.5%;發展中物業為人民幣116.07億元,同比減少0.4%。

融資成本方面,主要包括貸款及其他借款利息以及預售保證金利息(扣除資本化利息)。三巽集團的財務成本由2020年上半年的530萬元增加254.7%至2021年的1880萬元,主要是由於2020年產生的資本化融資成本相關的項目已竣工。

中小房企分化明顯

報告期內,三巽集團所持有的債務總額(包括銀行貸款及其他借款)約為23.12億元,較2020年上半年增長10.28%。其中,流動負債部分的計息銀行及其他借款為人民幣14.83億元,較2020年末的10.65億元增長39.18%,非流動負債部分的計息銀行及其他借款為人民幣8.29億元。而同期,該公司擁有現金及銀行結餘21.84億元,其中包括12億元的受限現金及已抵押的3.28億存款,其目前可使用的現金僅有6.56億元。

自「三道紅線」出台以來,優化債務結構、控制債務增長,把控財務經營安全成為房企可持續經營的首要目標。「三道紅線」中,三巽集團的資產負債率指標尚不達標,於2021年6月30日,集團的合約負債約為人民幣105.63億元,同比增加約11.7%。集團淨負債比率為7.3%,現金對短期借貸比率為1.5倍,剔除預收樓款的資產負債率為76.3%。

實際上,隨著融資端收緊以及土地端兩集中政策的實施,不少中小房企已經喪失了拿地和後續開發能力,在融資難、拿地貴、債務高的壓力下,已經扛不住,甚至出現破產的情況。例如近日因為債務問題,宣布破產清算的安徽元一地產,待完成清算後,這家曾在長三角玩得風生水起的安徽老牌房企,將退出歷史舞台。

除了元一地產外,安徽近日還有淮南市榮勝昕安房地產開發有限公司、安徽省涇縣騰達房地產開發有限公司、安徽五建建設工程集團有限公司管理人、銅陵中廈建築安裝工程有限責任公司四家房企,遞交了破產申請書。

每日商業報導(www.bizvcw.com)注意到,房地產市場分化明顯。在目前已公布中報的企業中,上半年出現虧損的房企多為中小規模房企,例如沙河股份(000014.SZ)、南國置業(002305.SZ)、光明地產(600708.SH)等。

業內人士認為,中小房企資金實力較弱,資金周轉效率相對較低,同時自身品牌影響力不足,運營能力有所欠缺。另一方面,「三道紅線」政策制約疊加,融資監管力度加大,都使得房企間分化明顯,中小房企在融資方面的短板,都是導致經營困難的重要方面。

如此行業背景之下,從財務數據來看,三巽集團的這張期中成績單表現尚佳,但三巽集團作為中小房企,能否繼續「小而美」,每日商業報導(www.bizvcw.com)將持續關注。

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