中國文旅的「拈花灣困境」


世界旅遊組織的數據顯示,2020年全球國際遊客較2019年減少10億人次,下降74%,旅遊收入減少1.3萬億美元,直接影響工作崗位1億至1.2億個。這是自1950年以來,世界旅遊業經歷的最嚴重的一次危機。

剛剛過去的2021年,在疫情常態化影響之下,國內文旅產業的日子依然不好過比如近期,曾經紅極一時的拈花灣陷入了二度賣身的困境之中。

過去,在特色小鎮大政策背景之下,各色文旅小鎮如雨後春筍般出現在大眾視野裡但當潮水退去,有些文旅項目下來了,有些卻在默默消失,而大多數的特色小鎮也在面臨轉型的困境

凈虧損1個億,拈花灣面臨資本困局

公開資料顯示,禪意小鎮·拈花灣是靈山集團投資歷時五年打造出的一個重點文旅項目,位於無錫市濱湖區馬山國家風景區,運營主體為無錫拈花灣文化投資發展有限公司(下稱「無錫拈花灣文投),項目總建設用地約80公頃,2015年11月14日開業。

企查查顯示,拈花灣文投的三大股東分別為無錫靈山文旅、無錫靈山景區管理中心、無錫產業發展集團,持股比例分別為59.34%、20.74%、19.92%。而無錫靈山文旅控股的兩大股東又是無錫市靈山景區管理中心和無錫市國資委,持股比例分別為51%、48.18%,其中無錫市國資委還通過無錫產業發展集團有限公司間接持股0.82%。可以想見,拈花灣這一項目在無錫靈山文旅中的重要地位。

自誕生以來,拈花灣小鎮就因為其「禪文化」和沈浸式體驗多次被評價為”文旅小鎮典範“、無錫”城市客廳”、”文化名片”,是從前大熱的網紅小鎮,甚至還有人稱:「如果你想看唐朝長什麼樣,來拈花灣就可以……」

諸多溢美之詞背後,都代表了拈花灣的繁極一時。

只是人有高山低谷,做產業也不會一直通達順利,曾經號稱中國「小京都」的拈花灣,最後還是在2021年迎來兩次「賣身」的消息。

無錫產權交易所成交信息顯示,2021年6月和10月,無錫拈花灣文投曾兩次掛牌換讓公司股權,一次是19.92%,另一次是10%。

成交公告顯示,第一次的19.92%股權已在2021年7月份由無錫國發開元股權投資中心(有限合夥)以5.13億元的價格競得。而第二次轉讓的10%股權,也於近日顯示轉讓成功,成交金額為2.58億元。

上帝正在擲骰子,誰也不知道下一次賣身會何時到來。

不過值得注意的是,在這兩次股權變賣賣身背後,我們似乎窺見了拈花灣的資本困局。

掛牌文件裡的數據顯示,2020年末,無錫拈花灣文投實現收入8.58億元,凈利潤8140萬元。

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而到了2021年3月底,公司收入就大幅下滑,凈利潤也由正轉負出現虧損收入1.18億元,凈虧損5515萬元。與此同時,此時的拈花灣文投,還有有短期借款2.3億元,長期借款13.87億元,其中一年內到期非流動負債13.76億元。

最新數據顯示,截至2021年9月30日,無錫拈花灣文投共實現營業收入約5.21億元,凈虧損已經擴大至1.09億元。目前,其資產總額為39.14億元,帳面評估凈資產為19.59億元,帳面評估總負債20.28億元。

與此同時,大公房產還注意到,此前6月份的掛牌文件顯示,無錫拈花灣文投有2處不動產被作為長期借款的抵押物,而10月份的標的顯示,抵押的不動產已增加到了6處。

賣的賣抵的抵,曾經的文旅項目「標桿」,何至於走到今天這種負債纍纍的局面?

此前,拈花灣文投相關負責人曾對虧損作出回應:「一季度的虧損主要是由於疫情造成的,目前的暑期旅遊也受挫, 尤其是商旅會議項目,多數都選擇了退單基本都處於歸零狀態

縱觀目前國內的旅遊業,疫情的確給許多文旅地產項目帶來了生存危機,不過IPG中國區首席經濟學家柏文喜對大公房產表示:「拈花灣所謂的成功其實都是表象,最多是設計與建造上的成功。在財務和投資回報上,拈花灣從來都是失敗的。」

柏文喜認為,目前拈花灣面臨的最大困境是資產太重和負債過重,導致其運營壓力極大。

大公房產了解到,文旅小鎮的盈利模式一般都是先引入打造優質頂尖的文旅商業資源,以此提升土地價值、物業價值,然後依託房地產物業銷售收入來填補前期投資資金,同時維持著前期旅遊項目的運營,後期則通過門票收入以及二消收入來推動景區的良性運營。拈花灣小鎮就是這樣模式的一個典型。

翻閱從前的資料,我們發現拈花灣的打造曾耗資48.74億元。開業後的兩年,拈花灣曾靠房產銷售回款約5個億,略微緩解了一下當時的現金流壓力。不過明眼人都看得出,這對該項目前期的投入來說依然是杯水車薪。

與此同時,回看拈花灣2018年到2021年的酒店經營情況,也是增長乏力。

以小鎮裡的「禪修精舍」為例,2018年到2020年,其營業收入分別為1000.15萬元、784.33萬元、541.17萬元,呈現逐年下降的趨勢,2021年一季度,營業收入更是剛剛百萬出頭,幾乎是毫無助力的狀態。另一邊的「靈山君來波羅蜜多酒店和拈花客棧」,上述年份間,入住率更是逐年下降,分別為56.25%、55.53%、42.56%、34.7%。

所以拋卻疫情的影響,實際上,拈花灣的盈利情況也是一年不如一年的。

對於從前的拈花灣來說,它的商業模式一大優勢就在於接住了周邊濃厚的文化氛圍和項目腹地數量與規模巨大的潛在客源。 「不過現在不行了,這種模式存在硬傷,在新鮮感過後和疫情的雙重壓力之下出現目前的困境是必然。」柏文喜表示。

對於如何才能改變項目現狀柏文喜認為,按目前的行業背景來看,拈花灣文旅可能需要做債務重整與商業模式的重新梳理才能突破自身目前的困境。

行業寒冬文旅地產如何破局?

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疫情給文旅產業帶來的影響是長期而深遠的當前行業危機仍未過去

世界旅遊組織的數據來看,2021年1月至5月,國際遊客較2019年同期減少4.6億人次,下降85%。外有疫情,內有模式受限,對於文旅地產商來說,如不尋求改變,則只能被歷史的洪流淹沒。

一位知名投資人對大公房產表示,文旅地產投資資產重、週期長,在當今全球文化交融發展的大背景下,以短中長期負債資金來支撐缺乏IP的文旅地產運營,是非常艱難的。

他補充道,以拈花灣為例,剛開業時因為項目的新鮮感十足,加上有著散售型地產項目的現金流支持,就尚有餘力維持。但在後續的發展過程中,由於運營收入上不去,加上新鮮感過去了遊客復去率上不去,再加上疫情的影響,出現難以維繫的結果也是必然。

高舉高打的重資產模式,終究是企業「生命不能承受之重」,綜合實力入萬達這樣的企業在彼時現金流斷裂時也不得不選擇割愛文旅城。

「地產開發商和運營商負債高是一個共同的特點,目前國內缺乏長期穩定的股權資金,這也是一種無奈,而文化旅遊地產的長週期開發和運營特點,讓情況更糟糕。 」上述投資人表示。

事實上,縱觀國內文旅地產項目,尤其是文旅小鎮,也不止拈花灣一個項目面臨著困境。去年年初,中青旅以2020年「血虧」2.32億元的年報成績,就暴露了其名下的古北水鎮在抗風險能力上的尷尬處境。

某知名投資人表示,拋開疫情這個不可抗力的素之外,這些旅遊地產項目能否產生複合吸引力,以及產生長期的運營收入就對項目未來的發展很重要了。如果擴張太快,更容易捉襟見肘。

從前,文旅地產是一個大風口,不少嗅覺敏銳的開發商早早就開始佈局文旅板塊,其中不乏一些亮眼的項目。但另一方面,「難在產業上、苦在特色上、倒在房子上、差在文化上、死在市場上」依然是文旅地產發展的最大難題。

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當前房地產行業整體形勢,加我國目前老人口老齡化的發展速度,不管是被動還是主動,大多數房企都已走上轉型之路。有數據顯示,目前TOP100房企中,經營純住宅項目的公司佔比已不到3%,康養、文旅等領域,成了他們涉足最多的幾條賽道。

不過目前來看,要想做好文旅項目,還是要在三個方面做好積累:一是資金結構的優化;二是IP和內容的培育;三是去化和持有的平衡。

以拈花灣為例,對於這個項目來說,當前最主要的就是要儘快解決資金結構,引入長期穩定的戰略股權投資合夥人,否則接下來債務到期,現金流情況只能繼續弱化。長期來說,則要考慮如何解決項目IP和運營的長期優勢問題。

IP向來是我國文旅項目創新發展的一個難點,它代表著個性和生命力。如果只是簡單的空間堆砌,是無法獲得遊客的長期價值認同,也就難以擁有穩定的運營效果。

但是當前,我國本土IP打造依然處於一個起步階段,所以儘管不少文旅項目已開始意識到IP開發的重要性,但缺乏深層次的積累,依然讓運營商面臨著內部和外部的雙重困境。

那麼,房企做文旅地產未來還會明朗嗎?

面對大公房產的問題,柏文喜認為,當然有未來,除了以文旅項目作為拿地的IP並實現文旅與房地產的互補之外,還可以通過提升運營和優化文旅項目的商業模式來實現生存和盈利。另外,文旅也是房企在當前房地產行業壓力之下實現業務轉型的重要方向之一。

「文旅地產風口仍在,就看企業能不能把握機會了。」柏文喜表示。


文章來源:大公網房產頻道

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