最近這15年，咱們肉眼可見的房子建得真是數不清了。特別是從2010年往後，城市化的腳步越來越快，一片片高樓簡直像雨後春筍似的往外冒，就連不少小城市，30層以上的高層住宅也隨處可見，一點都不稀奇了。根據第一財經的報道，在一次新聞發布會上，相關部門的負責人透露了一個挺震撼的數字：過去三年裡，住房城鄉建設行業總共收集了全國差不多6億棟城鄉房屋的建築數據，還有80多萬處市政設施的數據。
說得直白點，就是住建部告訴大家，全國現在有將近6億棟房屋建築！這裡可要留心啊，是6億“棟”，不是6億“套”！要是粗略估算一下，這些房子加起來，起碼夠30億人住了。要是你到那些城市的新區去轉一轉，經常能看到一棟棟高樓大廈，到了晚上卻黑漆漆的，幾乎沒什麼亮燈，明顯沒人住在那兒。
前幾天還聽一位經濟學家聊起，他說咱們從“存款大國”變成了“負債大國”，老百姓辛辛苦苦賺的錢，到底花到哪兒去了？其實房產佔了很大一部分，簡直把三代的積蓄都掏空了。現在住建部已經把全國房子的數量摸清了，等到2026年，樓市說不定會有新的變化。
01 房子真是剩下太多了，已經越來越難賣出去了
回顧過去，買房的熱潮主要集中在2010年到2019年這十年間。那時候，彷彿整個社會都沉浸在一種「購屋狂熱」之中。不論是城市居民還是農村家庭，很多人都在努力存錢，渴望在城市裡擁有一棟屬於自己的房子。
這種普遍的需求推動了開發商的積極行動，他們不斷競拍土地、興建樓盤，尤其是在許多中小城市，一棟棟超過30層的高樓如雨後春筍般拔地而起，改變了城市的天際線。然而，隨著時間的推移，這種大規模建設帶來的後果逐漸顯現——房子建造得太多了，遠遠超過了實際的需求。
到了今天，許多地方已經出現了明顯的房產過剩現象。真正需要買房的人越來越少，市場需求明顯降溫。進入2025年，房地產銷售市場幾乎陷入停滯，那種門庭若市的場景一去不復返。不少房產銷售人員感慨，有時候連續半年都難以賣出一間房子，收入銳減之下，許多人不得不選擇轉行另謀生路。現在的局面是，房子真的不好賣了，大家似乎都對購屋失去了往日的熱情。
02 二手房市場也面臨前所未有的挑戰
在2010年之前，房價還沒有經歷後來的大幅上漲，那時候只要有一定經濟實力，投資房產往往能獲得可觀的回報。即便是到了2013年、2014年，買房似乎還是一筆穩賺不賠的買賣。所以，當時不少富裕家庭或投資者都購了多套房產，打算透過轉手賺取差價。
然而，最近兩年情況急轉直下，房價開始出現下跌趨勢，這讓那些手持多套房產的人感到十分焦慮。我身邊就有這樣一個真實的例子：一位鄰居在2018年以220萬元的價格購買了一套房子，到了2022年他想出售時，掛牌價定為200萬元，但買家只願意出180萬元；等到2023年，他把價格降到180萬元，買家的出價卻進一步壓到170萬元；直到2024年11月，這套房子終於以150萬元成交，前後算下來損失不小。
這樣的故事在如今的二手房市場上並不少見。掛牌出售的房源越來越多，競爭愈發激烈，即使降價數十萬元，也未必能找到合適的買家。特別是那些高層建築、地理位置不佳或週邊配套設施不完善的房子，未來很可能面臨長期滯銷的風險，就像燙手山芋一樣難以脫手。
03 房價下行的趨勢，恐怕誰都難以扭轉
那些鼓吹房價即將上漲的說法，在我看來簡直是在誤導大眾。就算近期推出了一系列寬鬆政策，例如降低首付比例、下調貸款利率，明眼人都能看出來，這恰恰說明房子不好賣了。一位在房地產行業做了十多年的老朋友私下跟我聊過，每次政策放鬆，其實都是市場遇冷的訊號。
短期內，價格可能看似穩住了，可等這陣風過去，下跌的壓力反而會更大。原因很簡單：房子實在太多了。別說城市家庭，就連很多農村家庭，在2010到2019年那十年裡，八成左右都已經在城裡買了房子。如今還沒房子的家庭，真的少之又少。需求萎縮，供應卻不斷堆積，誰會輕易出手買房？
更何況，人口出生率持續走低，未來總人口勢必逐漸減少。從這個角度看，房子的價值大機率會隨時間流逝而縮水。這一輪政策調整，目標只是“止跌穩定”，國家層級根本沒指望房價能漲——因為根本漲不起來。能暫時穩住、別跌得太快，就已經不錯了。之後慢慢陰跌，或許是更可能的路徑。所以，如果有人還在喊漲價，那真的別信。
04 「拋售潮」或許正在醞釀中，2026年甚至可能出現「崩盤」風險
現在大家都心知肚明，房子越來越難轉手。而手上的房產隨著房齡增長，只會不斷貶值。辛苦存錢買套房，本以為是個穩妥資產，結果發現根本賣不掉，資產眼睜睜縮水。那些持有多套房產的人，很可能會開始大規模拋售。一旦形成爭先恐後賣房的局面，房價可能會跌到一個讓人難以置信的水平。這不是危言聳聽，而是市場規律使然。房子作為商品，終究逃不過供需關係。當供應遠遠超出需求，價格支撐自然脆弱。再加上經濟環境、收入預期、人口結構等多重因素疊加，房地產市場的調整恐怕才剛開始。
過去我們總認為房子是只漲不跌的“神話”，但現實正在打破這種幻想。許多家庭把絕大部分財富都押在房產上，一旦房價持續下行，家庭資產面臨重估，消費信心也會受到影響。從這個角度來看，樓市不僅關乎開發商和炒房客，更關聯著一般人的錢包和生活穩定。政策可以短期托底，卻很難扭轉長期趨勢。畢竟，房子最後還是要人來住。當人口紅利消退，當城鎮化速度放緩，房地產產業的黃金時代或許真的漸行漸遠。
當然，這並不意味著所有房子都會變得一文不值。地段好、品質優、配套齊全的房產，依然有它的市場需求。但整體來看，普漲行情很難再現，分化將成為常態。對於普通購屋者而言，更需要理性看待市場，不要被過往的經驗或煽動性的言論牽著走。買房終究是件大事，得根據自身實際需要和承受能力來決定，而不是盲目跟風投資。
說到底，房地產市場正經歷一場深刻的轉型。從過去的狂熱追捧，到如今的冷靜審視，這個過程或許伴隨著陣痛，但也是一種必然。 2026年會不會成為轉捩點，尚待觀察，但可以確定的是，產業邏輯已經改變了。我們或許該放下對房價「只漲不跌」的執念，重新思考住房的本質──它首先是居住的空間，其次才是資產的載體。當市場回歸理性，真正需要房子的人，或許能等到更適合的時機。而整個經濟體系，也可能因此迎來更健康、更永續的發展格局。在這過程中，保持清醒、理性看待，或許才是我們每個人最該做的。
