廣州市發改委主任公開表示，廣州實有人口已達2500萬，這個數據一出來，很多人立刻就能理解，為什麼核心大城市的房價始終保持高位運作。
根據第七次全國人口普查結果，廣州公佈的常住人口為1867.66萬人，與實有人口之間存在明顯差距，這部分差距主要來自大量長期在廣州工作生活、參與城市運行但未被完全統計的實際居住人口。
按照这一比例推算，北京、上海公布的常住人口分别在2200万、2300万左右，对应的实有人口规模同样会显著高于统计数据，整体规模大概率超过3000万，部分测算结果接近3500万。
人口是房地產市場最基礎的支撐因素，實有人口與常住人口之間的差距，直接對應著真實的住房需求，這也是核心城市房價具備長期支撐的重要原因。
目前市場上關於房地產走勢的討論很多，其中比較受關注的是任澤平提出的分析框架，也就是短期看金融、中期看土地、長期看人口。依照這個邏輯，未來房地產市場將呈現明顯的分化格局，人口持續流入的大城市更具發展空間，人口流出的中小城市面臨調整壓力。
不少觀點據此認為，這一輪市場調整以穩定為主，政策目的是托底市場，避免大幅波動，不會大幅上漲。但從實際市場空間來看，目前多數核心城市房價處於階段性低位，距離前期高點有明顯差距，若從目前水準回升至前期高位，價格回升幅度明顯。
疊加現行房屋信貸政策持續優化，首付比例下調，槓桿空間提升，資產價格回升帶來的收益效應會更加突出。單純從價格回升幅度與資產收益效果來看，回升過程具備較強的動力，不能簡單用平穩來概括。
觀察市場不能只依賴靜態資料與理論模型，許多公開統計資料有口徑差異，無法完全反映真實需求與實際運作。過度依賴學術分析、滯後數據與傳統經驗，容易對市場趨勢做出誤判。
國內房地產市場受政策引導作用明顯，政策導向與支持力度對市場預期起到關鍵作用，政策釋放的穩定信號、支持舉措，直接影響市場信心與買賣雙方行為。同時，市場情緒與人性選擇同樣不可忽視，資產價格經過充分調整後，一旦進入回升通道，市場情緒會逐步轉向積極，需求集中釋放會進一步推動行情修復。
歷史經驗顯示，經過深度調整的資產，在政策與需求共同作用下，往往會出現強度較強的回升過程。
綜合來看，核心城市的真實人口支撐、政策環境持續優化、信貸條件放鬆、市場情緒逐步修復，共同構成了當前房地產市場的運作基礎。
與其糾結於理論上的平穩與暴漲，不如關注真實需求、政策導向與市場法則。對於關注資產配置的族群而言，理解人口數據背後的真實需求、看懂政策釋放的穩定訊號、掌握市場運作節奏，比機械套用理論模型更具現實意義。
市場已進入清晰的修復階段，各項正面因素不斷累積，看懂核心邏輯、順應趨勢方向，才能更能掌握這一輪市場修復所帶來的機會。
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