Categories
最新消息

緊張衝刺:碧桂園業績曲線難以承受生命之重


作者:廖海彬

緊張衝刺:碧桂園業績曲線難以承受生命之重

有調侃者說:「碧桂園給你一個五星期的家!」

在以突飛猛進之勢,殺入國內房企前列的光鮮背後,碧桂園在建項目坍塌事故頻敲安全警鐘。2020中國房企500強榜單前三位由恆大、碧桂園、萬科佔據,碧桂園上升一位至第二,不過碧桂園的「二」並不能掩蓋其突發事件的血淚史。

血淚撬動周轉率

歷史怎能忘記?2018年8月3日,碧桂園在廣東總部召開了全國媒體見面會,集團董事局主席楊國強以及總裁莫斌、副總裁陳斌鞠躬道歉的安全事故,竟然故技重演。

2020年5月16日,廣西玉林市碧桂園鳳凰城施工電梯墜落事故,造成6人死亡,成為今年復工復產以來,房地產領域最嚴重的安全事故。兩年前,2018年質量門事件,4月7日,廣西崇左市碧桂園工地坍塌,事故造成一死一傷;6月24日,上海碧桂園小區模架倒塌,造成1死9傷;7月26日,六安市碧桂園圍牆和活動板房坍塌,造成6死2重傷的慘劇。

生命輕於鴻毛,承受不在話下。一次次的血淚事故,他們發現損失成本不是傾家蕩產,完全可以用高周轉率帶來的高利潤來覆蓋。當一家房地產企業,為了賺錢而大幅提高周轉率的時候,是用人血拉動的。正如馬克思所說,資本來到世間,從頭到腳,每一個毛孔都滴著血和骯髒的東西。

重大事故令綠色指數跌落

據國家發改委主管的中國投資協會、第三方綠色評級機構標準排名和中國證券市場設計研究中心旗下《財經》雜誌聯合調研編製的《2019中國房企綠色信用指數TOP50報告》顯示,碧桂園綠色信用指數86.8,綠色信用等級AA,排名行業第5位。

綠色發展,須久久為功。碧桂園在建築設計上,打造綠色建築並貫徹綠色施工,運用綠色低碳技術並規範能耗使用;在日常營運上,其加強綠色營運和綠色辦公措施,採取有效手段應對氣候變化和保護生物多樣性,堅持踐行可持續發展理念。

據碧桂園此前發布的《2019年度可持續發展報告》顯示,其不斷迭代升級「綠科技」,期內其建設綠色建築認證項目共117個,其中一星級56個,面積為1465萬平方米;二星級59個,面積為3317萬平方米;三星級2個,面積為49萬平方米。此外,碧桂園在去年建設了1個德國PHI被動房認證項目和3個美國LEED認證項目。同時還設計建設海綿城市項目共110個,佔地面積達1864萬平方米。

截至2019年末,碧桂園獲得國家綠色建築認證項目累計數量達872個,認證總建築面積達19959萬平方米;獲得美國LEED認證累計數量達8個,認證總面積為104萬平方米。

其中,思科智慧城是綠色建築三星級公共建築,該項目採用了多項領先的綠色建築設計技術。其中海綿城市技術方面,地塊根據綠地和豎向的情況,設置雨水花園、下沉式綠地、綠色屋頂、透水鋪裝等海綿設施對場地內的徑流雨水進行消納;在建築節能方面,採用轉輪全熱回收新風系統,熱回收效率≥70%。此外,可再利用材料和可再循環材料的比例為10.81%。

數據顯示,2019年碧桂園的顆粒排放為1094.26千克,同比下滑57.21%;二氧化碳當量排放為550405.47噸,同比下滑57.79%;總能耗量為3170776.67吉焦,同比下滑85.30%;用水量為42170258.72立方米,同比下滑57.57%。總的來看,其節能減排降耗工作做得較好,不過在工程質量安全事故方面要更加重視。

標準排名發現,近兩年來南雄市雄州碧桂園、廣西崇左碧桂園、上海奉賢區碧桂園、東莞市大嶺山鎮山湖花園、眉山市洪雅碧桂園、攀枝花市仁和區碧桂園翡翠郡、遂寧市船山區碧桂園中環壹號和六安市碧桂園·城市之光等多個項目均發生重大工程事故,共造成13人死亡、多人受傷的嚴重後果,同時由於裝配式建築和全裝修成品房面積的缺失,使得碧桂園2020年的綠色指數有所下降,排位從去年的第四名下滑到第九名。

喝雞血擋不住業績曲線

在市場下行、融資收緊的大背景下,令外界疑惑的是,碧桂園接下來會選擇怎樣一條業績曲線?

疫情和事故的迭代效應,房企的交付計劃受到影響,進而影響盈利表現。數據顯示,上半年碧桂園實現營業收入約1849.57億元,同比下滑8.44%;毛利約448.87億元,同比下滑18.17%;凈利潤約219.26億元,同比下滑4.91%;歸屬於公司股東的凈利潤約141.32億元,同比下滑9.61%。

2020年碧桂園中報披露,上半年的純利潤有所下降是因新業務板塊前期的投入產生了約9.4億的稅前虧損。碧桂園副總裁伍碧君指出,9.4億的費用主要用於機器人和農業這個板塊,以及碧優選超市目前也處於投入的狀態。「我們會努力儘快形成銷售,讓現金流儘快打平」。

業績會上碧桂園方面也表示,利潤有所下降有兩個原因,第一是跟交樓量下降有關,第二是市場在2017年底、2018年處於比較熱的行業,那段時間買的地到現在開始交樓,所以毛利率有所下降,這兩個原因使今年上半年的利潤比預期的要低一些。

緊張衝刺:碧桂園業績曲線難以承受生命之重

圖1顯示,今年上半年碧桂園的毛利率為24.27%,較2019年同期下降了2.89個百分點。從往年來看,其毛利率由2015年的20.19%持續增加至2018年的27.03%,後下降了0.97個百分點至2019年的26.06%。

另從期間費用率情況來看,上半年碧桂園該指標為6.82%,較去年同期下降了2.28個百分點。其中,上半年其確認營銷及市場推廣成本共68.94億元,同比下滑24.23%,這跟疫情的客觀影響和碧桂園主動積極採取線上營銷的方式有關。碧桂園認為,其從去年6月開始進行鳳凰雲的線上直銷,到目前線上營銷處在一個成熟的階段,其費用比線下營銷的費用節省較為明顯。同時其也在推廣的精準度等方面做了相應的管理提升。

每天凈賺1.7億!從碧桂園財報來看,碧桂園2019年凈利潤612億元,同比增長26.1%,這意味著它每一天就有近1.7億元進賬!在銷售業績達到較大規模后,想要維持較高的銷售同比增速非常困難。2018年碧桂園就提出「行穩致遠」的發展思路,將「有質量的增長」放到首位。當下,其分別從高效率、成本力、影響力、營銷力、服務力以及科技力共6個方面形成合力,以提升靠喝雞血提勁的競爭力。

總的來看,身為「地產一哥」的碧桂園在業務布局、土地儲備上兼具廣度和深度,廣泛布局可以分散風險,而深度聚焦則有利於提升競爭優勢。截至今年6月末,碧桂園賬面擁有不含增值稅的已售未結轉收入達7808億元,鎖定了未來業績的提升空間。

營運能力、償債能力「踩紅線」

近日,銀行限制開發商融資的「三條紅線」正式出台,按央行給出的「三道紅線」標準,224家房企中,有51家均超過三條紅線,45家超過了其中的兩條紅線,60家超過了其中的一條紅線,只有68家划入綠色安全檔。

「三條紅線」將於2021年1月1日起全行業全面推行:第一條紅線,房企剔除預收款后的資產負債率不得大於70%;第二條紅線,房企的凈負債率不得大於100%;第三條紅線,房企的「現金短債比」小於1 。

位於融資風口浪尖的碧桂園,剔除預收款后的資產負債率是81.60%、凈負債率是58.09%、貨幣資金與短期債務之比是1.94。需要注意的是,從槓桿水平來看,碧桂園調整后的資產負債率踩了第一條紅線,而凈負債率卻常年維持在行業較低水平。由2015年末的46.86%增加至2017年末的56.91%,後下滑至2019年末的46.32%。截至今年6月30日,碧桂園的凈負債率,較2019年末增加了11.77個百分點,仍處於行業較低水平。

在2015年至2019年,隨著業績的不斷增加以及土儲結構的進一步優化,碧桂園的存貨去化壓力有所減緩,同時預收賬款周轉率的降幅也有所放緩。

緊張衝刺:碧桂園業績曲線難以承受生命之重

由圖2可知,反映碧桂園存貨去化壓力的指標「存貨/平均預收賬款」自2015年的2.38持續下滑至2019年的1.66,表明存貨去化壓力在不斷減小。

從今年上半年來看,碧桂園的「存貨/平均預收賬款」為1.65,較2019年同期增長16.20%,去化壓力有所增加;預收賬款周轉率為0.28,較2019年同期下滑20%。結合該兩大指標來看,上半年碧桂園的營運能力有所減弱。

需要注意的是,從槓桿水平來看,碧桂園調整后的資產負債率是比較高的,而凈負債率卻常年維持在行業較低水平。由2015年末的46.86%增加至2017年末的56.91%,後下滑至2019年末的46.32%。截至今年6月30日,碧桂園的凈負債率為58.09%,較2019年末增加了11.77個百分點,仍處於行業較低水平。

數據顯示,截至6月末,碧桂園的負債總額為17282.73億元,較去年末增長2.35%。其中,流動負債為14539.93億元,較去年末增長3.95%;非流動負債為2742.80億元,較去年末下滑5.35%。此外,其有息負債共3420.41億元,較去年末下滑7.46%。

緊張衝刺:碧桂園業績曲線難以承受生命之重

如圖3所示,2015年至2019年末碧桂園調整后的資產負債率分別為66.34%、79.55%、83.41%、83.75%和82.65%,自2018年末達到峰值后便開始下滑。截至今年6月30日,該指標為81.60%,較2019年末下降了1.05個百分點。

同時,碧桂園的借貸成本也得到較好的控制。於6月末,其加權平均借貸成本為5.85%,較2019年末下降了49個基點。而根據Wind數據顯示,上半年內地房企發行海外債融資成本為8.41%,相比同行,碧桂園的融資成本也較有優勢。

緊張衝刺:碧桂園業績曲線難以承受生命之重

圖4顯示,碧桂園調整后的速動比率自2017年末達到峰值(1.14)后持續下滑至2019年末的1.03,截至今年6月末,該指標為0.95,較2019年末下降了7.77%。此外,其調整后的現金比率表現不佳,今年上半年下降24.24%至0.25。當前該兩個指標值均不如2015年末的水平。

而反映碧桂園長期償債能力的指標「(貨幣資金+存貨+投資性房地產-預收賬款)/全部債務」於近四年多來總體表現更差。截至6月30日,該指標為0.36,較2019年末下降了5.26%,甚至較2015年末的水平下降了46.27%。總的來看,今年上半年碧桂園的短期和長期償債能力均有所減弱。

三四線城市恢復反彈

相較於上半年的盈利情況,碧桂園的銷售業績能在疫情下迅速調整恢復,更加展現出其業務運營的穩定性,仍有後勁。

今年上半年,碧桂園連同其合營企業及聯營公司共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約2669.5億元,同比僅下滑了5.32%;歸屬公司股東權益的合同銷售面積約3185萬平方米,同比增長1.79%。可見,銷售均價有所下降。

據了解,今年加大對車位銷售的安排,相對低單價的車位產品佔比也就提升了。此外,裝修的產品在銷售裡面下降了幾個百分點,高層的佔比在整個產品結構里有所上升。這些產品成交的結構,系統地影響了碧桂園的銷售均價,不過從3月份開始其均價在穩步提升。

數據表明,除了1月、2月受到疫情影響銷售金額分別同比下滑0.44%和49.97%外,碧桂園的權益銷售金額自3月起連續6個月實現同比增長,其中7月同比增長27.52%,8月同比增長30.10%。其中,碧桂園所布局的三四線城市自3月起平均每月銷售同比上升11%,優於一二線城市銷售的同比變化水平,即三四線城市在銷售恢復中同比反彈更明顯。

緊張衝刺10%增長目標

據悉,碧桂園在上半年,位於一二線和位於三四線銷售金額比例為39:61;按目標市場分,目標一二線與目標三四線銷售金額比例為45:55。截至2020年6月底,碧桂園三四線城市項目獲取18個月後的投資轉化率為1.28,表現較好。

在下半年,碧桂園預計新推權益貨量約4784億元,加上6月底帶入的1628億元貨量,整體權益可售貨量約6412億元,助力全年10%增長目標的實現。

統計顯示,2016年至2019年碧桂園分別實現權益合同銷售金額2348億元、3824億元、5019億元和5522億元,年複合增長率為33.0%,其中2019年權益銷售額同比增長10.0%。在此基礎上,今年若要實現10%的增速意味著會達到6000億元以上的權益銷售額。

均衡的區域布局和豐富的土地儲備,是碧桂園穩健發展的底氣;碧桂園投資策劃中心總經理程光煜再次重申了布局理念:「我們對市場沒有明顯的偏好,只是根據實際的市場機會的呈現,在一至六線市場均衡布局。」

新業態的布局進一步強化和鞏固全產業鏈的優勢,打造新的利潤增長點,但願不再有資本和生命博弈的血淚交融。再度出發,近日住建部、央行召開房企座談會,同時市場上也盛傳融資三道紅線的新規,似乎讓房企的融資局面又變得緊張。

緊張衝刺:碧桂園業績曲線難以承受生命之重

版權聲明