最近万科這8000億債務，讓不少人心裡打鼓：以前買万科房子覺得穩當，現在它欠了這麼多錢，會不會交不了房？投資者更是慌得不行，股價跌得沒眼看。
這8000億到底是怎麼欠的？哪些錢急著要還？万科能不能扛過去？今天用最直白的話扒透，普通人也能一眼看明白。
8000億債務不是“一筆賬”，三類錢壓力天差地別
首先得說清楚，万科這8355億總負債（截至2025年三季度），不是單純欠銀行的貸款，而是三類錢湊起來的“大雜燴”。
第一類是“要付利息的硬債”，大概3600多億。
就是明明白白借的錢，還得給利息，比如欠工商銀行、中國銀行這些大銀行2641億，光欠中國銀行就有125億；還有436億的債券，以及564億其他借款，每筆都得按時付息、到期還本，一分都不能拖。
第二類是“藏著的隱形債”，大概1200多億。
看著不在明面，其實早晚要還。比如380億的永續債，2026年就能贖回，利息高達5.8%；還有420億“明股實債”，表面是別人投資，實際得万科日後回購；再加上幫合作公司擔保的債，合計1205億，躲都躲不掉。
第三類是“不用付利息但必須兌現的債”，足足5640億。
這裡面2540億是欠施工方的工程款，已經有137億逾期沒給；還有3100億是老百姓交的買房首付和全款，對應著2800萬㎡沒交付的房子，平均得等14個月才能交房，相當於欠著大家的“交房承諾”。
手頭只有656億，850億缺口咋填？
万科現在最大的難題，就是“手裡的錢不夠還急債”，這才是生死考驗。
截至2025年三季度，万科賬上現金只有656.8億，但一年內要還的有息負債就有1553.7億。
簡單說，手裡有43塊錢，要還100塊錢的債，資金缺口超850億，窟窿太大了。
更糟的是，最近還是還款“密集期”。
2025年12月，就有57億境內債到期，其中20億已經申請推遲12個月還，剩下37億還得想辦法湊；2026年更誇張，有120多億境內債要還；2027年還有70億海外債和30億境內債等著兌付。
以前的“靠山”，大股東深鐵集團，已經借了307億給万科，現在好像不願再直接借錢了，讓万科自己想辦法，短期壓力直接拉滿。
万科的自救三板斧：“緩、賣、融”，夠不夠用？
面對這麼多債，万科也在拼命自救，但路子其實很有限，核心就三招：“緩一緩、賣一賣、融一融”。
第一招“緩一緩”：跟債權人商量推遲還款。除了那20億債券展期，後續可能還有更多債要這麼操作。雖然能喘口氣，但代價也大：以後再藉錢就難了，信用受損了。
第二招“賣一賣”：變賣資產換現金。万科已經把800億的寫字樓、商舖拿去抵押了，能抵押的優質資產沒多少了；還在賣子公司股權、非核心物業，之前賣了兩家公司，才拿到42億，這點錢在8000億債務面前，簡直是杯水車薪。
第三招“融一融”：找銀行要新貸款。 2024年銀行給了430億新授信，部分用來還舊債；現在還在爭取180億銀團貸款，但万科房子賣得越來越差，2025年前10月銷售額降了34.4%，回款變慢，銀行也不敢輕易借錢了。
万科的困境是樓市調整的縮影
万科的債務問題，不是一家公司的事，購房者、債權人、行業都受影響。
對購房者來說，最該關心3100億買房錢對應的未交付房子。
只要万科能湊到錢保施工，交房就沒問題；但如果資金鍊斷了，可能會有更多項目停工，一定要多盯著自己樓盤的施工進度，有問題及時找開發商溝通。
對債權人（比如銀行、買了万科債券的人）來說，大概率會選擇“一起扛”。
要是万科倒了，他們可能只能拿回一部分錢；要是給點時間讓万科緩過來，以後說不定能全額收回，所以後續可能會有債轉股、減免部分債務的情況。
對行業來說，万科的困境是樓市調整的縮影。
以前房企靠“借債拿地、快速賣房”的模式走不通了，以後只能穩紮穩打，少借錢、多賣房才能活下去。
總的來說，万科這8000億債務不是“死局”，但確實難扛。
短期靠推遲還款緩解壓力，中期靠賣資產、多賣房回流現金，長期還得等樓市回暖。
現在大家都在盯著万科的自救進展，畢竟它的結局，不僅關乎自己，還影響整個樓市的信心。
