未來10年,3類房子或要「謹慎購買」?懂行的人早已悄悄「離場」


不得不承認,過去十多年,房地產都堪稱是無可匹敵的「造富神器」。特別是那些早期的多套房持有者,更是憑藉著手中的房產,實現了財富升值,甚至實現了財務自由,過上了讓別人羨慕的生活。

根據國家統計局的數據顯示,截止到2020年,全國的平均房價已經達到了9860元/平,與商品房改革之初的1998年相比,房價漲幅達到了5倍左右。

整體來看,房價漲幅並非不可理喻,但是,我們要清楚,這僅僅是全國平均房價的漲幅,如果把人口高度集中的一、二線城市以及個別經濟高速發展的三、四線城市單獨拎出來,房價漲幅超過10倍的現象普遍存在,更有一些核心地段的房產,房價漲幅甚至達到了20~30倍之多,如此一來,或許大家就可以更好的理解我為什麼稱房地產是無可匹敵的「造富神器」這句話了吧。

正是在這樣的樓市背景下,數以萬計的國人才會前赴後繼地湧入樓市。「有錢要買房,沒錢貸款也要買房」的口號更是口口相傳。特別是2015年以後,隨著棚改貨幣化以及去庫存的實施,房價年平均漲幅甚至超過30%,買房更是被稱為「穩賺不賠」的投資方式。

隨著房價的不斷飆升,不可否認的是,房產早已脫離了民生居住的本性,多數老百姓為了買房,不惜掏空「六個錢包」,無限放大生活壓力,甚至造成了年輕一代的「躺平」。

為了改變這種現狀,國家也是當機立斷,在2016年便提出了「房住不炒」的樓市調控戰略總方針。但無奈的是,房地產已經蓬勃發展了近二十多年,想要「急剎車」幾乎是不可能的。不過,值得慶幸的是,截止到今天,樓市調控還依然存在,並且呈現持續收緊的發展趨勢,尤其是從去年開始,樓市調控不僅僅局限於限購、限貸、限售等基礎調控,還將樓市調控的矛頭對準了金融和土地兩個領域,值得肯定的是,調控效果還是非常顯著的。

用住建部部長王蒙徽的表述就是:過去4年多,樓市調控取得了前所未有的勝利,房價上漲過快的勢頭得到了有效的遏制,市場上投資炒房的比例明顯下降,絕大多數城市的房價也進入了平穩健康的發展軌道。

如此一來,我們完全有理由相信,隨著樓市調控的深化影響,接下來房地產將會逐漸回歸到民生領域,真正實現「房子是用來住的,而不是用來炒的」的目標。換句話說,也就是未來絕大多數的房產將會失去金融屬性,投資炒房也很難再維持高收益。

凡此種種,未來10年,筆者建議3類房子或要「謹慎購買」,懂行的人早已悄悄「離場」。

1、三、四線城市的高層住宅

去年4月份,住建部發布了「限高令」,重點要求未來縣城要以多層建築為主。該政策的實施,無疑是宣布了三、四線城市的高層住宅價值的衰退。

實際上,隨著高層住宅的房齡越來越長,高層住宅的弊端也逐漸開始讓住戶難以忍受。比如高層住宅對於電梯過於依賴,而電梯總歸是機械設備,故障在所難免,一旦出現故障問題,高層住宅的出行就成了難以解決的棘手問題,尤其是高層住宅的高樓層住戶,意見尤為強烈;再比如高層住宅的人口密度過大,生活環境嘈雜,居住體驗也就比較差;還有高層住宅的公攤大、救援難度大、拆遷難等問題,也紛紛讓高層住宅的住戶有苦難言。

相比較人口高度集中而且仍然源源不斷有人口湧入的一、二線城市來說,三、四線城市的高層住宅大機率將會進入「貶值」通道,無人接盤或許在所難免。

2、公寓房,尤其是商住公寓

公寓為什麼建議大家「謹慎購買」?答案很簡單。公寓不同於住宅,一方面,公寓的居住舒適度差,而且生活成本比較高(主要指商住公寓),而另一方面,公寓的交易稅費高,即便公寓的地段位置好,有一定的升值空間,但是刨除稅費等其它成本,購房者的獲利也不樂觀。

尤其是在當下住房總量過剩的前提下,公寓的流動性減弱是不爭的事實。

3、小產權房

2018年,國家明確宣布「不允許小產權房借土地確權登記合法化」,也就是說。小產權房是不合法的。既然不合法,也就不受法律的保護。

而且,長期來看,小產權房合法化的機率幾乎為零。我為什麼這樣說?一方面,小產權房多數為「違建」,質量、消防等各方面的問題都有可能不合格;而另一方面,現在市場上住房整體不缺,甚至還過剩。在這樣的情況下,小產權房又怎麼會合法化?

對此,你怎麼看?

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