2025豪宅稅懶人包：豪宅稅如何認定？計算方式？下修後門檻是多少？貸款限制一次搞懂！

關於房地產相關的稅賦，2024整年度最熱門的話題之一絕對包含「豪宅稅」！想知道你買的房子是不是「豪宅」嗎？除了地段精華、名貴社區、高級裝潢等印象，政府和央行其實有明確的豪宅認定標準，財政部更於 2024 年 2 月 16 日下修豪宅稅課徵標準。這些標準不僅影響購屋時的貸款條件，更直接關係到持有房屋時的房屋稅，以及未來出售時的房屋交易所得稅。本篇統整了現行的豪宅稅相關制度，幫助大家了解買豪宅必知的相關細節。

Q1.豪宅稅是什麼？跟奢侈稅一樣嗎？

『豪宅稅』
豪宅稅的正式名稱是「高級住宅加價房屋稅」，它並非獨立的新稅種，而是房屋稅的一種附加稅。簡單來說，豪宅稅就是針對符合「高級住宅」定義的房屋，在原本的房屋稅基礎上額外加徵稅款。簡單來說，就是比較貴的房屋要多繳一點房屋稅！

『奢侈稅』
奢侈稅是一種針對特定高價商品和服務課徵的稅，稅率為銷售價格的 10% 或 15%。它曾對房地產市場產生顯著影響，特別是豪宅交易。不過，隨著 105 年 1 月 1 日房地合一稅的實施，不動產交易已不再適用奢侈稅，以避免重複課稅。其他應稅商品和服務則不受影響。

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Q2.為什麼要課豪宅稅？

大家可能會想，為什麼有錢人住的豪宅要多繳稅？那是因為以前豪宅和普通房子在算房屋稅的時候，是用一樣的標準，這樣對那些買很貴房子的人來說，就變得比較划算，繳的稅跟他們房子的價值差太多。為了讓大家繳的稅更公平，政府才會決定針對豪宅(高級住宅加價房屋稅)多收一點稅。

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Q3.豪宅如何定義？

了解房屋是否被界定為「豪宅（高級住宅）」，並沒有一個全國統一的標準，各機構（如中央銀行、財政部、地方政府）基於不同的目的，會有不同的認定方式。目前僅北市政府訂有明確的認定標準，只要房產同時符合以 3 大條件，即會被納入加徵豪宅稅的範圍：

① 房屋為住宅用途，以鋼筋混凝土以上等級，例如鋼筋混凝土、鋼骨、或鋼骨鋼筋混凝土等。
② 每戶房屋的面積（不包含車位）必須達到 80 坪以上，或者每坪單價（不包含車位價格）達到 100 萬元以上。這兩個條件符合其中一項即可。
③ 經按戶認定，房屋及其土地的總價（包含車位價格）達到新台幣 8,000 萬元以上。

＊「按戶認定」除了考量房屋的硬性條件（例如建材、價格）外，還會綜合評估以下軟性條件：
• 地段：是否位於市中心、商業區或具備特殊景觀。
• 外觀：建築設計是否具獨特性、現代感或歷史價值。
• 戶數：社區戶數多寡，影響居住品質和隱私性。
• 保全：保全系統是否完善，例如門禁管制、監視系統等。
• 管理：社區管理是否良好，例如公共設施維護、清潔等。

機構	認定依據	實際定義
中央銀行 (豪宅貸款規範)	房屋總價或銀行鑑價	台北市房價7,000萬元以上新北市房價6,000萬元以上其他縣市房價4,000萬元以上
財政部 (房屋交易所得稅規範)	房屋總價	台北市房價6,000萬元以上新北市房價4,000萬元以上其他縣市房價2,000萬元以上
台北市政府 (房屋稅，俗稱豪宅稅)	房屋構造、用途、總價、面積	台北市 1. 鋼筋混凝土以上構造 2. 用途為住宅 3. 含車位總價8,000萬元以上 4. 不含車位面積80坪以上新北市＆其他縣市各地方政府規定不同，請洽詢當地稅務機關

Q4.豪宅稅下修多少？

以財政部 2024 年 2 月 16 日訂定發布「2024年個人出售房屋之財產交易所得計算規定」彙整的豪宅稅下修新制：

項目	說明
適用對象	2016 年房地合一稅上路前取得，出售時財產交易所得併入綜合所得稅申報的房屋（即適用房地交易舊制者）。
調整目的	為使賦稅公平，使稅基更貼近實際市場行情，反映地區差異。
調整內容	下修各縣市舊制房屋的「豪宅」認定門檻，調整幅度為 1 千至 2 千萬元。
調整後各縣市豪宅成交金額門檻
臺北市	6,000 萬元
新北市	4,000 萬元
桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市、高雄市	3,000 萬元
其他地區	2,000 萬元
發布日期	2024 年 2 月 16 日
依據	財政部訂定發布「2024 年個人出售房屋之財產交易所得計算規定」

Q5.豪宅稅如何計算？

豪宅稅並非獨立的稅目，而是房屋稅的延伸。房屋稅的計算基礎是「房屋評定現值」，這是由地方政府依據房屋的構造、用途、屋齡、地段等因素評定出來的價值；而一般房屋的房屋稅就是以此評定現值乘以稅率來計算。以下彙整「新制」與「舊制」的豪宅稅算法：

台北市政府（新制）
① 豪宅稅的基礎是房屋稅，但加價的房屋現值計算方式：

項目	計算公式
一般房屋稅額	房屋現值 × 稅率
高級住宅稅額	加價房屋現值 × 稅率

房屋現值的計算方式：
② 民國 90 年 6 月 30 日前
在民國 90 年 6 月 30 日之前建築完成的豪宅，其房屋稅的加徵方式是透過提高「路段率」來影響房屋評定現值。政府透過提高這些豪宅所在路段的路段率，來達到增加其房屋稅負的目的。
＊台北市稅捐稽徵處房屋路段率查詢：https://trsroadrate.tpctax.dof.gov.taipei/Home

時間點	計算公式
2001年7月1日前 (以路段差異提高房屋現值)	房屋現值=房屋標準單價x(1+各縣市公布的路段率)
2001年7月1日起 (以固定比率提高房屋現值)	房屋現值=房屋標準單價x(1+120%)

財政部（舊制）
以2024後現行的新制度來看，2016年以前取得房屋、現在轉售的交易，並採取房地分離制拆算的屋主，按房屋佔房地總現值的比例計算：
⇒房屋成交價總價 x房屋現值比例 x 17%併入個人所得

Q6.豪宅稅如何查詢？

查詢房屋稅金額，除了查看紙本繳款書外，您還可以透過以下管道：
① 親洽各地稅捐稽徵處
② 使用自然人憑證、健保卡或工商憑證，至「財政部稅務入口網」點選「房屋稅」進行線上查詢
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw103w?taxType=10&token=-5775733353674344836

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Q7.豪宅可以貸款幾成？

中央銀行就規定「2024 年 9 月的第七波信用管制」，若為豪宅的貸款：
1. 最高只能貸款 3 ，無寬限期
2. 不能以修繕、週轉金或其他貸款名目增加貸款金額

單位	豪宅定義	影響
央行（豪宅限貸令）	房屋總價：台北市 7 千萬元新北市 6 千萬元其他地區 4 千萬元	1.最高只能貸款 3 成不能有寬限期 2.不能以修繕、週轉金或其他貸款名目增加貸款金額
財政部（豪宅交易稅）	房屋總價：臺北市：6,000 萬元。新北市：4,000 萬元。桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市、高雄市：3,000 萬元。其他地區：2,000 萬元。	房地合一稅率17% 僅對 2016 年以前取得，且無法確認取得成本的房屋適用。
台北市政府（豪宅房屋稅）	鋼筋混凝土以上構造用途為住宅含車位總價8,000萬元以上不含車位面積80坪以上	路段率增加：120%-200% 2024年新制統一為120%

Q8.豪宅稅什麼時候要繳？

豪宅稅是針對高級住宅加徵的房屋稅，繳納期間跟房屋稅相同，都是每年的5/1-5/31，通常在 4 月下旬或 5 月初會收到地方稅務局寄發的房屋稅繳款書

① 豪宅稅繳納期間：每年 5 月 1 日至 5 月 31 日。
＊豪宅稅並非獨立的稅目，而是附加在房屋稅上的，繳納時間與一般房屋稅一致。
② 課稅期間：房屋稅的課稅期間是從前一年的 7 月 1 日到當年度的 6 月 30 日，按月份進行課稅。如果持有房屋的時間不足一年，則按比例進行課稅。
③ 逾期繳納：若逾期未繳納房屋稅，會依規定加徵滯納金。