房地產果然暴利, 開發商拿地價格8000一平, 房價賣1.8萬一平


開發商開發建築的成本包含土地成本,前期工程費,建築安裝工程費,基礎設施費,公共配套設施費,開發期間稅費、開發間接費用等。下面分別計算下(按住宅計算):

土地成本,開發商拿地價格是8000元一平米,按照目前容積率上限2.5來說(每個城市容積率規定的都不一樣,2.5按石家莊住宅最高計),平均到建築面積地價約為3200元/平米,也就是說這個樓盤的樓面價就是3200元/平米。

前期工程費用,前期工程費指建設前期支出的項目可行性研究、總體規劃、設計、水文地質勘察、三通一平等等費用,這裡取個比較高的均值每建築平米為150元。建安成本,建安成本包含:土建費用、設備及安裝費用、材料、施工用水、電費、質檢費、監理費、裝修費等費用,建安成本一般在2500-4000元之間,這裡取個較高的均值每建築平米按3500元。

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基礎設施費和公共配套設施費,基礎設施建設費主要指道路,自來水,污水,電力,電信,綠化等的建設費用;公共配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施(如學校,幼兒園,醫院,派出所等)和各種營利性的配套設施(如菜市場等商業網點)等所發生的費用。

當然基礎設施費不一定都包含所有以上所提項目,具體的包含什麼還是按照當初規劃時候來的,取均值約為1900元左右。稅費,開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門徵收的費用,約為1000元/平。

管理費,包含工作人員工資、社保、出差等等費用,約為500元/平。開發商利潤,約為1500元/平。綜上,再加上比如財務融資費用、銷售費用、物業的甩項工程等等一些隱性成本,價格起步應該在13000-15000元/建築平米左右。

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