商辦| 國家發改委發布促進消費工作通知,朗詩地產收購一美國地產公司,年底多個重點城市推出商辦用地


本報記者吳靜盧志坤北京報導

2021年,隨著信貸「兩集中」,以及集中供地等新規則的陸續落地,房地產行業經歷了前高後低的市場起伏,但全年銷售額依然再創新高。

1月17日,國家統計局公佈了2021年國民經濟運行情況以及房地產行業數據。 2021年,國內GDP達1143670億元,按不變價計算,同比增長8.1%。全國商品房銷售面積17.9億平方米,比上年增長1.9%,較2019年增長4.6%,兩年複合增速2.3%;商品房銷售額18.2萬億元,增長4.8%,較2019年增長13.9%,兩年複合增速6.7%。

國家統計局局長寧吉喆表示,從統計部門數據看,2021年房地產市場總體穩定,房地產增長對經濟增長總體起到拉動作用,2022年房地產投資有望平穩健康發展。

值得注意的是,雖然房地產業總體規模仍在增長,但態勢已然放緩。其中,2021年上半年市場火熱,商品房銷售面積同比增長28%,是全年規模增長的主要支撐。

但從2021年下半年開始,市場環境驟然轉冷,多數城市量價齊跌。 2021年商品房銷售均價為10139元/平方米,同比增長2.8%,增速為近5年最低水平。截至當年12月,70城二手房價格平均同比漲幅不足1%,新房價格平均同比漲幅收窄至2%以內。

經過近5年來的高位運行以及持續調控,市場已迎來理性增長時代。寧吉喆表示,隨著房地產長效機制不斷完善,因城施策效果不斷顯現,2022年我國房地產市場有望保持總體平穩運行。

他指出,我國仍處在城鎮化持續發展階段,2021年末,城鎮常住人口比2020年末增加1205萬;特別是流動人口38467萬,比上年末增加885萬,這都帶來了新增住房需求。

另一方面,房地產市場供給在逐步優化,多主體供應、多渠道保障、租售並舉的房地產市場供給格局在逐步形成,新的發展模式正在探索中成型。同時,房地產調控因城施策有利於促進房地產良性循環,也有利於保障群眾正常居住需要。

上下半年「冰火兩重天」

以往,12月一般為年內推盤和銷售高峰期。 2021年12月,商品房銷售表現雖然環比有所上升,但仍低於歷史同期。國家統計局數據顯示,12月全國商品房銷售面積21302萬平方米,銷售額20263億元,環比分別上漲19%和17%,同比分別下降15.6%和17.8%。

推薦文章  2021年美國專利授權排行榜Top50:中國五家上榜OPPO入圍華為第五

全國市場是從2021年下半年開始轉冷的,當時信貸環境持續收緊,不少城市出現放貸時間延長甚至「房貸荒」現象,全國多數城市樓市迅速降溫。截至2021年9月時,房價上漲城市數量明顯減少,樓市出現價格和成交量雙雙下跌的情況。

其中下行最快的是三四線城市,不少項目開啟以價換量模式,加速去庫存。 2021年四季度以來,各地購房補貼、公積金、人才購房等支持政策疊加按揭寬鬆、因城施策逐步升級。

2021年三季度末開始,針對前期信貸收緊及調控過嚴而引起的市場起伏較大情況,監管層已開始進行調整。據貝殼研究院觀察,12月主要城市房貸利率連續三個月下行,放款週期經歷了6個月的持續拉長後首次縮短。

2021年11月、12月時,伴隨著房企以價換量,以及居民購房端信貸環境的放鬆,銷售規模持續回升,但銷售增速仍不及2019、2020年同期。此外,12月銷售額降幅在11月出現短暫收窄之後,又重拾加速下行之勢,增長勢頭低於2010年以來的任何一個時期。

在銷售均價方面,2021年12月單月銷售均價9512元/平方米,環比再降0.9%,較年初1~2月下降14%,同比2020年下降3%,同比2019年僅增4%。

不過,以價換量帶來的影響有限。央行公佈的數據顯示,新增居民中長期貸款在2021年10、11月實現正增長之後,至12月時再次轉負,12月單月增速下降19%,並且新增居民中長期貸款佔總新增貸款比例回落至31%。業內認為,10、11月按揭貸款的正增長體現的是按揭貸發放加速背景下前期積壓貸款的釋放,而12月再次轉負也印證了市場需求不足。

1月17日,央行發布消息,為維護銀行體系流動性合理充裕,2022年1月17日中國人民銀行開展7000億元中期借貸便利(MLF)操作和1000億元公開市場逆回購操作。中期借貸便利(MLF)操作和公開市場逆回購操作的中標利率均下降10個基點。據了解,早在2021年12月15日,央行就下調金融機構存款準備金率0.5個百分點(不含已執行5%存款準備金率的金融機構)。 2021年12月20日,1年期LPR(貸款市場報價利率)下調了5個基點。

中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜在本月稍早時指出,本次利率下調幅度較2021年12月降息的幅度增大,表明宏觀政策支持力度在加大。另一方面,這預示著1月20日的LPR或將繼續下調,1年期LPR下降幅度有望高於上次。 5年期以上LPR亦存在下降預期,但在「房住不炒」總基調下,5年期以上LPR下調空間較小,較大機率仍為不對稱降息。

而對於樓市來說,陳文靜指出,在當前購房者置業情緒仍較低、企業資金壓力較大的情況下,降息有利於市場信心修復,有利於市場預期穩定。隨著政策環境的進一步改善,部分城市有望觸底回溫,熱點一二線城市的修復速度要好於普通三四線城市。

推薦文章  銀保監曹宇:過渡期整改業務基本完成,資管行業高質量發展需把握三個方向

1月20日,中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈最新一期LPR:1年期LPR為3.7%,自去年12月下調5個基點後,再次下調10個基點;5年期以上LPR為4.6%,較上月下調5個基點,時隔21個月後再次下降。住房按揭貸款利率與5年期以上LPR掛鈎。

新開工面積相對低迷

據國家統計局數據,2021年房地產開發企業土地購置面積2.2億平方米,比上年下降15.5%;土地成交價款1.8萬億元,增長2.8%。單月土地購置面積和成交價款分別為3303萬平方米和3237億元,同比分別下降33%和4%。

根據貝殼研究院統計,2021年全國各城市住宅用地成交規劃建築面積為16.67億平方米,同比下滑27.8%,土地市場收縮明顯。

從目前的土拍市場來看,儘管重點城市已開始進一步優化土拍規則以增加房企參拍積極性,但業內投拓人士指出,若房企資金面未獲改善,土地市場熱度難有實質轉變,高流拍、國企央企托底仍將成為土地市場常態。

由於房企銷售回款和融資借款艱難,對於項目的開工建設亦表現得「有心無力」。 2021年,全國房屋新開工面積19.0億平方米,下降11.4%。據了解,這是近三年首次出現住宅新開工面積小於新房銷售面積的情況。以往的「年底開工潮」亦不再出現,2021年12月,全國房屋新開工水平與11月持平,為16075萬平方米,同比降幅擴大至31%,較11月擴大了10個百分點。

貝殼研究院高級分析師潘浩認為,目前,開發、投資仍在築底過程中,這或將對2022年上半年開發投資起到一定的抑製作用。據了解,建築工程和土地購置費一般佔房地產開發投資的80%~90%,隨著房企拿地和新開工積極性一再下降,整個行業投資規模也隨之明顯下滑。據國家統計局數據,2021年全國房地產開發投資14.8萬億元,比上年增長4.4%。但增速已連續兩年下降,為歷史第二低位,僅高於2015年「去庫存」前1%的增速。其中,2021年12月單月完成開發投資額僅10288億元,同比下降13.9%,為4年同期新低。

另一方面,在「兩維護」要求下,2021年下半年以來,各地保交付力度不斷強化。竣工面積方面,2021年累計增速為11.2%,單月同比增速1.9%,11月、12月已連續兩月保持正增長。據了解,這些主要為2016年以來銷售高增長帶來的存量項目。

整個2021年,房地產開發企業到位資金201132億元,同比增長4.2%,低於開發投資0.2%,較2019年增長12.6%,兩年平均增長6.1%。其中,國內貸款23296億元,同比下降12.7%;自籌資金65428億元,同比增長3.2%;定金及預收款73946億元,同比增長11.1%;個人按揭貸款32388億元,同比增長8.0%;利用外資107億元,同比下降44.1%。

銀河證券研報指出,在當前的風險偏好下,地產再融資的寬鬆僅僅局限於優質的頭部房企和地方國企,2022年一季度行業面臨工程款支付和境內境外債集中到期的壓力,信用層面將迎來重大考驗。

Scroll to Top