男子交6萬租金簽20年合同, 房子卻被房東偷偷賣了, 新房東為收房斷電堵門


最近看老司機文章的人,可能都有些迷茫,因為我一會說二手房還要跌價,一會又說明年新盤短缺;一會說樓市還存在很多不確定因素,一會又說政策會放鬆救市在路上。

感覺什麼都說了,又什麼都沒說,完全無所適從。

老司機理解大家這種困惑,這種困惑本身也說明樓市是複雜的,就像一個人一樣,你很難用「好人」或「壞人」這樣簡單詞來定義他。

其實年末這段時間,我重點在談論一件事,就是保障性住房,它對於樓市,特別是商品房的長期影響。但當我們談論這件事的時候,它與樓市的短期走勢是不一致的。

短期內二手房供過於求,前些年投資盤積壓,二手房價格高高在上,因此下跌週期沒有結束,這很好理解。

長期來看,新樓盤供應會逐漸減少,一部分土地會劃給保障房,純商品房用地減少後,長期趨勢將會商品房是逐漸高端化。

所以談長期趨勢的話,商品房的價格是上漲的,但這個上漲又要加個前提條件——中高端的商品房。

中低端商品房會面臨保障房的衝擊。

我們現在處在後調控時期,調控帶來的負面影響還沒結束,市場還在底部運行,因此短期內V型反彈的條件完全不存在。

但中長期來看,無論是土地財政還是房地產稅,都需要價位較高、最好持續穩定增長的土地市場和商品房市場來支撐,只有這樣,所謂「良性循環」才進行得下去。

鬆綁調控是為了給下行的樓市剎車,因此幻想樓市崩盤、暴跌的想法都是天真的;同樣天真的幻想是樓市還會回到過去,還有機會大賺一筆。

推薦文章  拜登支持美聯儲收緊貨幣政策以控制通脹_美國_疫情_經濟

共同富裕之下,投資房產的收益將來肯定會大比例的被再次分配。

總結一下:短期內調控的餘震還沒消除,爆雷、跌價、關門、併購等還在繼續。長期則需要溫和上漲的地價和房價,以支撐起土地財政和房地產稅的規模,建設用於中低收入居民的保障房,達到共同富裕。

老司機已經用洪荒之力來解釋市場了。由於篇幅限制,以前每次都只寫到一個側面,這樣的側面多了,就會產生混亂的效果。

這次如果還看不明白,我也很無奈了。

昨天,寧波住建部門公佈了12月商品房成交數據,最受關注的二手房成交1773套(六區),環比11月1956套下跌了9.4%,跌幅不小,但絕對量也就差了183套。

表面上看,12月寧波二手房沒能延續11月的反彈趨勢,是不是因為疫情影響呢?

對比上面兩張圖我們可以清晰的看到,鎮海二手房的確出現了下降,由180套降為146套,減少了34套。

但降幅最大的並不是鎮海,而是奉化,11月奉化成交二手房458套,12月銳減到263套。

奉化一個區就減少了193套,其他5個區儘管受到疫情影響,仍然出現了微增。

這也從一個側面印證了老司機上個月的看法,二手房成交量的大底以及過去了。特別要強調一下,是成交量的底,不是價格底。

有句話叫「量在價先」,二手房價格探底的過程還沒結束,老司機的觀點仍然沒變,當二手房成交量逐步反彈到4000套左右時,價格基本上企穩了。

推薦文章  統計局:2021年12月份規模以上工業增加值增長4.3%

所以一定要說幾月份可以抄底,還得看量。

還是上面的兩張表,有幾個地方值得關註:

1、海曙成交量繼續反彈,鄞州保持高位,說明核心城區的二手房需求在慢慢釋放。過去半年二手房成交一直在下跌,需求也在逐漸積壓,加上整個核心城區新盤越來越少,因此會有越來越多的需求轉到二手房市場上去。

海曙經常處在鄙視鏈的低端,為何二手房長期居於次席,上個月甚至還可以與鄞州分庭抗禮?要知道建成區面積,鄞州差不多是海曙的兩倍。

這說明還是有不少人買在海曙,他們可能更偏向於總價略低的二手房,相比鄞州和江北,海曙低總價房源的選擇面更大。

我們也可以把海曙看做一個高端流出而低端流入的市場,然而低端中總有一部分長成高端,不知道海曙能不能把握住。

可以判定,核心城區的中介,你們最黑暗的日子就要過去了。

當然並不是說未來就一片大好,還是苦日子,只不過沒那麼讓人絕望罷了。

2、奉化二手房為何大幅縮量?老司機翻看了過去半年奉化的成交量,每個月的起伏都不小,有時候300多套,有時候只有200套不到,11月到達年內頂峰458套,幾乎追平鄞州。

這種波動最主要的原因可能與交付有關,一個樓盤交付了,二手房可以賣出了,可能就會帶動一小波拋盤潮,進而帶動當月數據走高。這也證實了奉化的新樓盤中,投資客的佔比不小。

相比之下,鎮海、北侖、江北的成交要低得多,許多人認為這些區域不受購房者青睞,事實是二手房的放盤量以及價格的可選餘地不大。

奉化的二手房價格不高,一些板塊還在跌價,但300套以上的成交還是值得期待的。多少說明二手房還是有人接盤。相比之下,杭州灣每個月不到3位數的成交,二手房的流通性就頗令人擔憂了。

推薦文章  為何越來越多的人從高層搬到多層? 老業主: 5大「硬傷」, 住夠了

但奉化二手房樂觀的時間遠遠沒有到來,許多板塊的解禁高峰還沒到,未來三到五年,奉化二手房都將是一個供過於求的格局。

因此價格也無法樂觀。

雖然有疫情不斷的影響,市場信心也還在低位,但二手房築底的趨勢已經明朗。從政策面來說,條件在不斷變寬鬆;從供給面來說,不斷的有新盤在交付,在解禁;從需求面來說,經過半年時間的壓制,也有釋放的需求。

二手房身上的最後一道緊箍咒就數房地產稅了,一旦明確,就可以視為利空出盡,二手房成交的冬天,就將結束。

2022年上半年,無論對於賣家還是買家,都是個難得的時間窗口,特別是賣家。從下半年開始,新一波的樓盤將陸續上市,勢必分流走一部分客戶,而且下半年二手房的價格大機率低於上半年。所以想換房的,想處理掉劣質資產的,想少交房地產稅的,抓緊吧。

買家的機會在哪裡?可選範圍大,現在是低迷期,是難得的可以精挑細選的好時機;其次,價格好談,尤其是年底,缺錢的房東捨得割肉,過完年貸款一放鬆,房東不缺錢就不好說了;第三中介費好談,現在中介難做,中介費可以大膽的談,不過像老司機這麼低的基本找不到,過完年老司機的中介費估計也要漲了。

Scroll to Top