2022年要趁早買房還是再等等? 馬光遠給出4大判斷, 買房人早了解


春節假期即將到來,返鄉潮也將到來了,許多回到老家的年輕人,免不了要面對兩件事情,一件事是買房,第2件事是找對象。而如今隨著房價的上漲和人們婚姻觀念的變化,房子已經和婚戀產生緊密的聯繫,對許多年輕人來說,買房是又一次人生轉折點,甚至是下半生幸福生活大門的鑰匙,而現實是,房價太高了,2021年1月到11月,全國平均房價達到1萬元左右。

而一線城市的某些熱門板塊,十年房價上漲十倍的小區不在少數,因為房價上漲幅度過快,許多年輕人一次又一次錯過買房時機,本以為租房住也可以在大城市安頓下來,沒想到房租也是水漲船高。在房價上漲快的階段,人們會著急買房,而在房價下跌快的階段,人們會擔心高價接盤而不願出手,所以說,房價的漲跌關係到買房決策。

那麼2022年房價會如何變動?要趁早買房還是再等等呢?這是關係到很多人的切身利益的問題。

在剛剛過去的2021年,房價的下跌狀況超出很多人的想像。 2021年11月平均房價已經降到9749元每平方米,相當於跌回了2020年底的水平。 70個大中城市中,2021年11月,有超過70%以上的城市新房價格出現下降,80%以上的城市二手房價格出現下降。隨著房價走勢的下跌,購房者的心態也發生了變化,一些投資者看到房產稅即將到來的消息,不再執著於高槓桿買房,一些剛需購房者也放緩了自己的購房計劃,特別是2021年以來,全國樓市調控次數651次,甚至要超過2020年的調控次數。

受到樓市調控收緊的影響,房價回落也就不足為奇了,但房價一旦大幅下跌,不少群體的利益會受到影響,所以我們可以看到,2021年下半年以來,有的城市對房價下跌的幅度做出限制,售價不得低於備案價的85%,而有的城市對房價下跌過快的開發商直接約談。其中原因,也是因為房地產關聯較多,不僅關係到眾多行業的就業,還關係到地方的財政收入。房價大幅下跌之後,一些前期買房的人也跳出來鬧事,有的人甚至要求開發商賠償自己的損失,因為房子已經成為他們重要的財富,一旦房價大幅下降,就意味著他們辛苦賺的錢虧損掉了。而許多本來打算買房的人也暫緩了購房計劃,因為在他們看來,自己沒有趕上房價上漲的時候,也不願意趕上房價大幅下跌的時候,高位接盤。

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而和以往不同的是,如今購房者不僅要擔心房價下跌,還要擔心購買期房可能出現的交房質量問題,2021年以來,大型開發商出現資金鍊問題後,消費者對開發商更加不信任,在過去,新房和二手房相比,具有稅費低、毛坯銷售、性價比高的優勢,但隨著二手房市場回歸理性,降價銷售的現象越來越多,這種行情也讓越來越多的購房者走向二手房市場,畢竟二手房看得見摸得著,這也倒逼開發商加大促銷力度,房價下跌避免不了了。

現在已經進入2022年,今年的房價會如何走呢?買房人應該趁早買房還是再等等呢?馬光遠給出的判斷,很有參考意義。

2021年底,根據社科院發布的報告,預計2022年全國商品住房銷售面積將下跌1%~5%,價格增長率-3%~3%,這是近10年來首次預測房價下跌。而在2020年底,社科院預計2021年全國房價漲幅在5%左右,對比之下,可以說明2022年的樓市形勢很嚴峻了。

2021年12月30日,馬光遠發布了一篇文章,對2022年房地產市場作出了判斷,其中有4個判斷,關係到2022年的房價走勢,值得購房者註意。

第一,房企的債務危機還會持續。

馬光遠認為,房住不炒將長期堅持,大型房企的債務暴雷事件對市場信心形成了很大的影響,房價必然上漲的信念已經被打破了。在調控不放鬆的情況下,房企債務危機還會持續,房企洗牌還會發生,這也對應了馬光遠此前「未來只有20%的房企」的判斷。

對於購房者而言,如果想買房,應當優先選擇穩健型房企,減少交房質量糾紛。

第二,政策轉折點已經到來,相關群體要做好準備。

目前市場的穩定是非常重要的,開發商要從高週轉高負債的模式轉變成正常的經營模式,降低負債,在新舊模式的轉換之下,難免影響到市場穩定和部分購房者的合法權益,所以國家層面提出了「兩個維護」,即維護房地產市場的穩定,維護購房者的合法權益,也是為了市場向新的模式過渡。這意味著,房價大漲大跌的時代已經過去。

第三,市場環境已經大不相同,不要期待市場有爆髮式反彈。

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馬光遠認為,房地產到達商品房成交額超過18萬億元,成交面積超過18萬億平方米之後,再增長的空間很小。

2021年全國的商品房成交額、成交面積分別為18.19萬億元,17.94萬億平方米。

目前老百姓為了買房負擔了太高的負債,在居民負債裡,90%的長期負債就是房貸。同時人口是支持房地產的重要因素,這幾年新增人口的下跌趨勢,大家都有目共睹,2021年全國人口凈增長48萬人,如果人口增長形勢不佳,人口負增長將加快到來,到時候婚房需求和改善需求都會受到影響。

第四,房地產稅試點會如期出台,將對樓市產生重要影響。

短期來看房地產稅的發布會影響市場信心,而長期來看,房地產調控沒有減弱,房地產稅的出現會倒逼地方擺脫對土地財政的依賴,當地方不把土地出讓金收入作為地方財政的主要收入來源,房價上漲也就失去了地價這一因素的支撐。

為什麼不少內部人士都不看漲房價了?究其原因還是因為供需平衡發生變化了。城鎮化發展進入中後期,人均居住面積已經達到40平方米,2021年全國的商品房成交面積已接近18億平方米,受到房價高昂、住房資源過剩、房產稅即將到來的影響,人們對住房的需求會越來越少,而且新房和二手房市場都出現了降價促銷的現象,房企也急於回籠資金。政策層面,2022年保障性租賃住房的建設力度還會加大,幫助解決低收入者的住房問題。國家多次提出要實現房地產良性循環,過高的房價不利於實體經濟發展,也不利於消費能力的提振。對那些負債率非常高的房企來說,2022年需要繼續降負債。

2022年的房價走勢將會以穩定為主,一線城市房價將維持現有高位,主要是有充裕購買力和人口流入支撐;二線城市整體房價持穩,三四線城市下行壓力還會出現。在這種情況下,部分城市的房價還會回落,所以人們不必急於馬上買房,尤其是三四線城市購房者可以多看看,甚至等待一段時間再買,先多積累一些資金也是可以的。

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