來源：深圳淘房志
「趁早買學區房買對了，直接躺賺上百萬啊！”
“育才二中選擇很多，豐儉由人，300萬出頭可以買、上千萬的豪宅也有。”
近日，有仲介給淘房君爆料稱，自己在今年初促成了一單蘭溪谷二期的小戶型筍盤成交，成交價510萬；
今年3月初，同面積段的成交價直接漲到了620萬；
更誇張的是，現在社區裡沒有低於650萬的房源了。
前兩天，業主特意給他發了感謝消息和大紅包，說是買得早不如買得巧，年初買房到現在，也就三個月，直接賺了百來萬。
同時，蘭溪谷二期所對口的育才二中學區內，二手房的價格比起去年，普遍都實現了上浮：
雍景灣花園的上車門檻漲了20萬；
高山花園的四房，單價漲了5千多一平；
就連1998年的樓梯房社區–翠竹園，單價都漲了3千多一平……
蘭溪谷單價站穩9萬+
第一期上車門檻漲了60萬
二期小戶型漲幅超25%
鑑於整個育才二中範圍非常大，共有26個熱門社區；
淘房君重點走訪了現階段漲價幅度領跑的蘭溪谷1/2期、學區內最抗跌的雍景灣花園、以及低總價能上車的文竹園、翠微園等社區。
蘭溪谷一期以大戶型房源為主，面積最小的都是128平起步；
高峰期，社區內建面147平的大四房成交價突破了14萬/平；
現在的價格基本上回歸到2017年年中的水平，147平的大四房相較於高峰期還存在33%的差距。
據仲介透露，目前小區內性價比最高的一套三房，建面127平，業主對外報價1350萬，或許有1-2個點的談價空間，折算下來，單價約10.5萬/平；
這個價格比起上一套成交於24年中的房源，漲了小60萬；
並且，放在24年底，甚至可以買到同小區一間147平的三房。
較大的戶型，譬如150平+的房源，之前低樓層的成交單價一度跌到8.7萬/平；
目前社區內就沒有單價低於9萬/平的房源。
蘭溪谷二期的成交大頭集中在71-89平的小戶型；
過去兩三年，小區內的小戶型成交經常出現「踩踏」；
今年年初，甚至直接把71平的單價打到7萬/平；
從過年後回來，受益於火熱的市場氛圍，業主的信心得到很大提升，現在報價也高了、談價空間也降低了；
71平戶型的價格相較於低潮期漲了25%上來；
80多平的房源，單價也從8萬多，漲回到了9萬+。
育才二中最抗跌的社區–雍景灣花園
小戶型相較於高峰期跌幅約21%
放眼整個育才二中學區內，最牛的次新房就是2012年的次新社區–雍景灣花園。
社區的熱門戶型是52-89平的小戶型，成交很活躍，價格很抗跌。
上車門檻是52平的1-2房，高峰期中間樓層賣到了接近14萬/平，最低谷的時候都沒跌破過11萬/平，調整幅度21%；
現在在售房源裡面，單價都在11.5萬+。
80多平的2-3房戶型，去年下半年有筍盤9萬多一平就能買到；
現在單價漲了4千多一平。
89平的四房戶型，去年下半年已經有房源賣到14萬+，比起高峰期18.6萬/平的成交價，也是20%左右的差距。
社區能這麼抗跌，核心就是社區品質高、上車門檻低，能精準匹配相對年輕家庭的學位+居住需求。
社區旁、樓齡20年的怡庭園，就1棟大樓，社區內部沒配套設施，停車位也十分緊張，現在單價只有雍景灣花園的60%左右，甚至價格比起高峰期還有38%的差距。
300多萬，也能上車育才二中學區房
但是成交量很小
在看房的過程中，仲介跟淘房君說，買蛇口學區房客戶，跟買福田、羅湖的「老破小」名校學區房的不太一樣，這邊更多的是滿足自住需求的前提下，對口學校能錦上添花即可。
不少客戶在看房的過程中，看到社區環境是樓梯房、或者相對破舊就不再考慮，更寧願花相同的錢買去光明、寶安沙井。
因此，育才二中學區範圍內也有低總價的小區，甚至選擇還不少，但是成交並不活躍。
譬如紫竹園總價330多萬，就能買個兩房。
翠薇園，總價400萬出頭就可以上車，從去年到現在，上車門檻也就微漲了十萬不到。
育才二小對面的文竹園，一房不到400萬就能買，有業主從去年年中掛盤到現在，降了50萬都沒成交出去；
兩房的成交價格比起去年底還調低了10萬。
深圳這一波學區房行情
還能持續多久？
從上個月開始，淘房誌團隊就陸續為大家報道過百花、深中南創、深高北等名校的學區房都在普遍漲價。
這次去看育才二中，除了極個別小區外，整體價格也是往上走。
這一波學區房集體走高，根本原因是存在著實打實的市場需求。
深圳大部分區辦理學位申請的截止日期都在4月30號；
租房的初始積分低，租房上學至少要提前1-2年；急匆匆買房上學的，基本上需要在4月中旬前完成過戶，畢竟報名時系統要核驗房產信息，必須完成過戶、拿到紅本才算數；
家長從看房到最後拿證，正常流程至少半個月到一個月，因此從年後到現在，就是買學區房的高峰窗口期。
那麼，過了窗口期之後，學區房的行情還能延續嗎？
淘房君認為，答案是肯定的。
一方面，近幾年，深圳常駐人口呈現穩定成長趨勢。
2025年全國人口淨流入前十城市名單正式公佈，深圳第一以19.9萬的人口增量位列全國第一，人口持續流入，對教育資源需求也是正增長，學區房就是剛需。
另一方面，市場上絕大部分學區房的價格調整已經到了極限。
現階段雖有上浮，距離高峰期還有相當大的距離，市場長期走好的話，優質學校對口的小區勢必跑贏大市。
