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房企一夜入秋,地主家也沒有餘糧啊


自古逢秋悲寂寥。

樂觀者看到豐收,悲觀者感到蕭瑟。兩種矛盾的調子在這樣的季節同時存在,卻並不違和。

對於房地產而言,秋天原本也是一個豐收的季節,傳統的「金九銀十」一向是銷售旺季。

今年的秋,確實蕭瑟而肅殺,絲毫沒有一絲溫情,房地產企業似乎成了入了秋的螞蚱,瑟瑟發抖。

繼7月底的房企融資三道紅線、四級管理的政策出來后,房企考慮的第一要務就是抓銷售、搶回款、降負債,搶手現金準備過冬。

市場上恆大打響了降價第一槍:「全場七折售房」。雖然跟進者寥寥,但市場明顯感覺到了硝煙味,作為行業巨頭而言,「春江水冷鴨先知」。

隨後,萬科董事局主席郁亮在跟媒體的交流會上公開表示,三道紅線的監管是穿透式的,明股實債、表內表外全覆蓋,之前的財務技巧是沒有任何作用的,這對所有的開發商都是挑戰。「這個影響是對整個行業的,整個行業的遊戲規則都變了。」

規則巨變之下,行業巨頭如何應對

節前的市場又傳來幾個大消息。

據時代財經9月28日消息,融創已將上海香溢花城項目中一幢商業物業打折出售給黑石,對價約為7億元。

據了解,此次交易的價格較兩年半之前降低不少。消息稱,2018年歌斐資產報出的單價約3.6萬/平方米,但此次黑石收購該物業的價格約為2.8萬/平方米,相當於在歌斐資產報價的基礎上打了8折左右。

而有知情人士透露,目前融創還在為多個物業尋找買家,並且表示若買家能在年底之前支付全款,價格方面還能做出更大的讓步。

其實早在今年3月的投資者會議上,孫宏斌就說過,眼下城市分化嚴重,部分城市風險較大,為平衡風險,融創會堅決賣資產,酒店、樂園都是待售商品。與此同時,他還坦言,只要有人願意接手,

「稍微打個折賣也行。」

融創作為三條紅線全中的房企巨頭之一,面臨降負債的壓力也非常大,所以此次開啟「賣賣賣」的模式也在情理之中。

從買買買,到賣賣賣,不過也就一年之間。今年以後,房地產市場上的「孫宏斌輪」估計再難見蹤跡了。

畢竟,房企融資監管的三條紅線要在2023年前全行業全部落實到位,這對所有的房企都是「生死大考」。

9月29日,澎湃新聞報道稱,從2021年開始萬達商管不再投資持有新的萬達廣場物業,即不再走「重資產」的路子。

所謂的「輕資產」是指萬達不再在萬達廣場的建設過程中投入資金,只負責輸出品牌、負責萬達廣場的設計、建設和運營,並從中分得收益。

萬達無奈轉型輕資產,背後仍然是降負債和增現金的需求,三條紅線的高壓監管之下,既然無法做到開源,只能從節流下手。

事實上,行業巨頭的這一系列動作,都是融資監管三條紅線下的自救布局之舉。如果此時還不明白,那估計要被這個行業、被這個時代無情拋棄了。

時勢造英雄,房地產要懂政治

一號君始終認為,房地產是一個靠天吃飯的行業。

就如同農業一樣,農民種田要靠天,懂得識天氣、順天時,要掌握氣候、節氣變化,要運用和順應自然規律,這樣的前提下勤懇勞作才能獲得豐收。

房地產行業的天是什麼?有人講是政策,說房地產是一個政策市。

錯了,房地產的天,是ZZ。

什麼是ZZ?

ZZ是指gov、party等治理國家的行為。政治是以經濟為基礎的上層建築,是經濟的集中表現,並為經濟基礎服務。

當下最大的政治是什麼?是要打通國內國際雙循環,重點是打造國內的內循環體系,這個戰略決策是前所未有,也是意義深遠的。

打通了內循環,就是強健國家經濟體魄的根本。

而打通內循環的關鍵是什麼?

就是要老百姓手裡有錢。這個時候房地產不能添亂,不能過度擠占老百姓手中的現金流。

明白了這一點,就明白了房地產同樣要懂得順勢而為,順應時勢,所以行業巨頭對於政治、時勢的把握是十分敏銳的。

無論東西方,皆是如此,企業家也是政治家。

所以說這些年房地產行業誕生的所謂劉森峰、陳凱等明星職業經理人,無非是「好風憑藉力,送我上青雲」罷了,趕上一個好時勢。

如今風停了,他們也趕緊離職,以保住明星經理人的光環。

一號君一直很奇怪,房地產那麼大體量的一個行業,又是跟國計民生高度相關的行業,許多的房企居然沒有專門的具有大局觀的公共事務部門或者政策研究室,去專門研究宏觀政策、宏觀政治命題,去參與政府過程、影響政府決策的,應該說全行業基本沒有。

有也僅是研究行業政策、區域政策,主要為拿地、銷售服務的所謂戰略研究部門。

反觀互聯網行業,如阿里、蘇寧等行業巨頭,在承接與中央部委、立法機關的工作聯繫、行業研究甚至政策制定、行業標準等等方面,都會深度介入、高度配合。

未來房地產將在箱體間發展

同樣在節前,21世紀經濟報道稱,監管機構近期要求大型商業銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規模。

其中一位大行人士表示,監管年初就有要求,本年度新增涉房貸款不能超過全部新增貸款的一定比例,這一比例或為30%左右,但未見到發文。

數據顯示,房地產貸款新增佔比自2015年的30.6%,猛增至2016年的44.8%,到2019年末降至34.0%。若新增房地產貸款佔比降至30%,該比例水平大致相當於2015年房地產去庫存政策推出之前的比例水平。

如果說,三條監管紅線是針對房企融資的,那麼這次重申限制居民房貸規模則是針對房企銷售端和回款端的。

未來房企不僅面臨融資的壓力,還要面臨行業激烈的銷售競爭,和加速回款的壓力。

雙重壓力之下,房地產行業將被限制在一個上有壓、下有托的箱體之間發展,行業的新一輪洗牌或許已經開始。

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