估計很多人都沒想到，我們的房價從2021年開始快速下跌，相對於高點，跌3-4成非常普遍，跌一半算正常，甚至有的還跌到只剩首付款了！
都知道蟬聯多年華人首富的李嘉誠吧，在我們樓市達到階段頂峰時做出了驚人的預言：
在那個市場情緒尚未徹底崩盤的時間節點，此言被業內同儕嘲諷為，甚至有人揶揄他「年邁昏聵」。
當我們站在2026年的時空座標，手持計算器複盤這筆交易時，方才醒悟那種「消費者恍然大悟時的震撼」有多麼充滿諷刺意味。
房地產最瘋狂的那幾年，很多城市的售樓處天天排隊，大家拿著卡搶房，普遍相信「今天買明天漲」。
但就在這種氛圍裡，香港中環一位年紀很大的地產大佬卻做了相反的選擇：把手裡不少房產項目直接按七折賣掉，動作很快，像是在清倉撤退。
這不是常見的營銷手段，而更像是提前降風險，按當時的市場行情，核心地段的資產通常還能繼續抬價，他卻主動讓出大約三成的溢價空間。
很多同業看不懂：帳面上能賣到100億的項目，為什麼要以70億的價格成交？
在他們眼裡，這等於自己砸價，也會帶動周圍項目預期走弱，屬於「破壞規矩」的做法，所以私下有人嘲諷，說他年紀大了，跟不上新周期的估值玩法。
但從結果來看，他的目標可能根本不是多賺那最後一段漲幅，而是把難以快速變現的不動產盡快換成現金，折價出售能極大提高成交速度，只要價格足夠有吸引力，買家會更果斷，資金回籠也更快。
他用「七折」把交易效率拉滿，迅速地把大體量資產轉成了更靈活的流動資金，這意味著不管市場後面怎麼走，他都能保持主動：可以觀望、可以再投資、也可以隨時調整地區和行業配置。
而對當時進場的買房人來說，七折看起來像撿便宜，但便宜不等於安全，如果後續市場進入調整期，價格下行、流動性收緊、持有成本上升，賬面資產可能長期回不到高點，所謂“低價買入”也可能變成被動套牢。
很多人只看到折扣，卻忽略了更大的周期風險，這種做法的核心，是用明確的讓利換取確定性：少賺甚至不賺那部分可能存在的上行空間，把不確定的資產價格波動轉化為實實在在的現金與選擇權。
當別人還在糾結能不能再多漲一點時，他已經把風險最大的部分先卸掉，把接下來可能出現的震盪留給後來者承擔，這一筆當時看似的“糊塗賬”，如今看來，算得比誰都精。
當一些大資本選擇賣房套現、降低房地產敞口後，真正把籌碼接過去的，往往是相信「房子只漲不跌」的普通家庭。
很多人以為價格還能繼續衝，看到折扣或熱銷就更急著上車，結果週期一轉，壓力就全落在長期貸款的人身上，其實這類風險提示並不是第一次出現。
2017年前後，李嘉誠就公開表達過對後市的擔憂，大意是：香港和內地的房價在前幾年把需求透支得差不多了，未來幾年會面臨明顯調整壓力，走勢不樂觀。
但在行情最熱的時候，市場情緒更願意聽「湊首付也要買」「通膨會幫你還貸」這種話，提醒反而被當成唱衰。
於是很多年輕家庭做了同一個選擇：為了盡快買房，把夫妻雙方父母的積蓄都動用起來，常見的是所謂「六個錢包」一起上，首付掏空，接著背上二三十年的房貸。
買到房子那一刻像是完成任務，但也等於把未來很久的現金流鎖死，一旦收入波動或房價下行，就很難翻身。
從2021年之後，市場並沒有出現那種一天跌到底的場面，而是更折磨人的緩慢回檔：成交減少、掛牌增加、價格一點點往下挪。
最先受傷的是首付的那部分“權益”，接著是房子估值接近甚至低於貸款餘額，心理落差很強，房本過去被當成家庭最穩的資產憑證，後面卻可能變成“欠款對應物”，因為房子賣不出好價，但月供一分不能少。
慢跌的可怕在於，它不斷給人「差不多到底了」的錯覺，讓人猶豫、幻想、等待，結果拖著拖著就是幾年。
很多人把下行理解為短期政策調整，想著熬一熬就回去，可時間越長，家庭資產負債表越緊，消費和投資能力也被壓縮。
高槓桿在上漲時放大收益，在下行時同樣放大痛苦：薪資照進來，利息照付，房價卻不配合。
那些在2021年前後高位買進的人，現在一邊收到每月固定扣款提醒，一邊看到週邊成交價普遍回調30%到40%，心中那份懊悔，恐怕比當年錯失比特幣還要痛徹心扉。
過去很多人吃到房價上漲的紅利，就以為這套經驗能一直複製。
問題在於，到了2026年前後，房地產更可能進入「規則改變了」的階段：價格、需求和偏好都在換檔，所以有些人被套得又準又狠，本質是還在用舊劇本下注。
第一件事是行情形態變了，房價可能不再一路下行，而是進入更長的低位盤整期，像“跌不動但也起不來”，這不等於機會來了，只代表市場要用時間消化庫存和預期。
一線核心區因產業、人口和資源更集中，可能更早穩定，相反人口外流的三四線、缺少就業支撐的區域，以及大城市外圍通勤型板塊，仍可能繼續承壓。
首付比例下調、融資口徑放鬆，對部分業態更像是緩解庫存壓力的工具，而不是新一輪普漲信號，未來買房會更看城市基本面、片區就業、現金流回報，而不是「隨便買都漲」。
第二件事是當下越來越多人把租房當成長期的生活選擇，相關報告裡顯示35 歲以上的租客佔比正在不斷上升，這一數據也清晰說明，租房早已不只是年輕人的過渡性居住方式。
對不少90、00後來說，看過父母背幾十年房貸的生活後，更願意保持流動性：把資金留給職業提升、子女教育、健康保障或其他投資。
尤其當租售比低、房子難再帶來高收益時，「先租後買」甚至「不買也行」會變成更普遍的選擇，這會直接影響購屋需求的強度和結構。
第三件事是產品偏好開始倒過來，過去被嫌棄的老小區、小面積二手房，可能在2026年更受剛需歡迎，因為預算有限時，地段、配套、通勤和學位的確定性更值錢。
同樣的錢，很多人會在「遠郊新盤但生活不方便」和「市區舊房但馬上能住」之間選後者，加上老舊小區改造推進，比如加裝電梯、管網更新、環境提升、停車優化，居住痛點在減少，價值也會被重新評估。
對買來自住的人來說，能立刻兌現的生活便利，比遠期規劃更重要，老破小的翻紅，正是樓市裡的「胖東來效應」：剝離了浮華的品牌溢價，回歸居住的本質功能。
