2021年杭州樓市年度盤點| 土地篇


台海網1月24日訊(海峽導報記者陳捷林彬彬通訊員湖法/文楊希/漫畫)辛辛苦苦在廈門買套房,原本是件高興事,不料買賣雙方卻因2.04平方米的「房產面積差」起了爭執,最終鬧上了法庭。

近日,湖裡區法院審理了這樣一起房屋買賣合同糾紛案。雙方簽的《房產買賣協議》約定建築面積61平方米,可產權面積僅有58.96平方米,少了2.04平方米。法庭上,雙方都說錯在對方。究竟孰是孰非,讓我們來看看法官如何斷案?

起因買一套二手房,面積少了2.04平方米

2019年7月,吳先生將海滄的一套房出售給張某,《房產買賣協議》約定建築面積61平方米,成交價160萬元,2019年10月15日前辦理過戶登記手續,特別備註「房屋面積以實際產權證面積為準……」。看房過程中,吳先生的姐姐告知張某,一手購房合同寫面積是58.84平方米,後來增補了幾平方米。張某向吳先生支付購房定金10萬元。

之後,吳先生將產權證照片微信發給張某,張某發現產權面積僅有58.96平方米,比合同面積少了2.04平方米。為此,張某提出雙方協商解決。然而,吳先生回復稱,房子是按套賣,且合同寫得很清楚,沒法再協商。

推薦文章  美股大型科技股普遍收跌奈飛股價重挫近22%

同年10月15日,張某以吳先生故意隱瞞房產面積不足61平方米為由,表示無法按時支付剩餘房款,要求吳先生儘快配合過戶,但吳先生要求張某抓緊付清餘款並辦理過戶。

同年11月7日,吳先生以張某未支付剩餘購房款,通知張某解除協議並沒收定金。張某不同意,於是告上法庭,要求雙倍返還購房定金。

判決按市場交易習慣,應認定是按套定價

湖裡法院經審理認為:二手房買賣,如合同僅約定了房款總價,沒有約定每平方米單價,又約定「以實際產權證面積為準」,按照存量房買賣市場交易習慣,應認定房屋是按套定價交易,事後雙方均不能主張按實際面積「多退少補」。

價格是房屋買賣合同的重要條款。建築面積大小不僅關係到對房屋的實際利用,也是評估房價的重要因素,足以影響交易。作為產權人,吳先生對實際產權面積是清楚的,理應如實告知張某,但在合同訂立過程中,吳先生並未出示房產證,僅是口頭陳述建築面積61平方米。雖然根據合同「以實際產權證面積為準」的約定,張某應當知道合同面積與實際面積可能有誤差,但基於信賴利益保護原則,誤差不應超過可預見的範圍。本案建築面積的誤差比值超過3%,以成交價換算,誤差金額超過5萬元,對一套總價160萬元的房屋而言,明顯超出合理範圍,吳先生違反了披露真實信息的先合同義務。

張某主張吳先生存在欺詐行為,但並未依法行使撤銷權,在訴訟中又明確表示放棄行使。在合同有效的情況下,張某拒絕按期支付剩餘房款,屬於違約,經催告後仍未履行,吳先生可以解除合同。

推薦文章  2022年1月無錫市長江路商圈寫字樓市場租賃情況

只有在合同因一方的違約行為而無法繼續履行的情形下,方能對違約方科以定金罰則。原告被告雙方均存在違反合同義務的行為,不適用定金罰則,因合同已解除,吳先生應返還已收取的定金10萬元。

法院一審判決,要求吳先生應返還張某定金10萬元,駁回張某的其他訴訟請求。

一審判決後,吳先生不服提出上訴。最終,廈門中院終審判決駁回上訴,維持原判。

法官說法

訂立合同過程中買方也應盡謹慎義務

法官說,民事活動中,當事人按照誠信原則應承擔協助、通知、保護、忠實等先合同義務,如實向對方披露可能影響交易的重要事實。

推薦文章  IPO週報丨全美最大床墊公司Mattress Firm計劃紐交所上市

對二手房而言,賣方對房屋真實產權面積是清楚的,理應如實陳述。當然,由於房屋的建築面積通常不是整數,生活中人們往往按照四捨五入法取整數披露面積信息,會有一些誤差,這符合記憶規律和交易習慣,不構成欺詐。但如誤差值超出了合理範圍,對價格產生較大影響的,則屬於不實陳述,買方可依法主張權利。

從另一方面,訂立合同過程中,買方也應當盡到謹慎義務,對簽約主體資格、房屋的產權狀況及實際使用情況等情況進行核實,避免在今後合同履行中產生糾紛。

Scroll to Top