老樓加電梯只有1樓「受害」嗎?過來人:5大弊端,有人裝完就後悔


越來越多的信號顯示,城鎮老舊小區加裝電梯是大勢所趨。

首先,2020年底,住建部部長王蒙徽明確提到,從2021年起,將全面推進城鎮老舊小區改造。而「老房子加裝電梯」又是舊改工作的重中之重;

其次,2010年10月14日,發改委發布關於印發《近期擴內需促消費的工作方案》的通知。其中明確提到,在堅持「房子是用來住的,不是用來炒的」定位基礎上,鼓勵各地對城鎮老舊小區有條件的樓棟加裝電梯。具體政策支持措施包括:老舊小區加裝電梯可提取公積金;

再者,隨著中國老齡化社會來臨,對城市老舊小區進行改造加裝電梯的需求日益強烈。準確地說,老舊小區加裝電梯已然成了全國超2.5億老年人的迫切需求。

事實上,自2019年住建部宣布大規模試點「舊改」以來,老樓加裝電梯就成了熱議話題。在我們看來,原因主要有兩個:其一,從住建部公佈的數據來看,未來5年將完成對全國17萬個老舊小區的改造工作,涉及居民超過4200萬戶,而老樓舊改的三大項內容中就包含加裝電梯。可以說,老樓加裝電梯是與千千萬萬居民息息相關的重大民生工程;其二,國家層面雖然強烈倡議「符合條件的老舊小區統統加裝電梯」,但是現實中不同樓層的業主對於「加電梯」與「不加電梯」爭議巨大,尤其是很多低樓層住戶,考慮到加裝電梯對其的影響較大,很多時候,他們都是老樓加裝電梯「最大的阻力」。

在我們看來,符合條件的老樓加裝電梯,雖然是國家主導的重大民生工程,但1樓確實「受害」最嚴重,且其有強烈反對的正當理由。首先,作為1樓來說,根本使用不到電梯;

其次,加裝電梯會不可避免地給1樓帶來採光、通風、噪音等方面的影響,而且有些影響對於業主來說,是完全無法忍受的,比如電梯運行時噪音太大,嚴重影響1樓住戶的正常作息等;

再者,這也是絕大多數1樓住戶最心存芥蒂的方面——商品步梯房加裝電梯,蓄意改變了房屋的價值秩序、使原房主既有的房產利益關係重新分配排列,極大擾亂了原有步梯房產購銷市場的經濟秩序,這是典型的「侵權行為」。直白點說就是,加裝電梯後,1樓的經濟價值排位將降到最低,受益的反而是5、6樓等高樓層。作為1樓業主來說,還沒有偉大到「犧牲自己,去成全別人」的地步。

更重要的是,現階段各大城市普遍採用的兩種老樓加裝電梯的方案,也並未對1樓因加裝電梯而受損的利益進行合理地補償。換句話說,老樓加裝電梯直到現在都沒有兩全其美的合理方案。

首先是「逐層分攤」方案:電梯屬於公共財產,集體所有,每層樓的住戶都應該出資。考慮到1樓不使用電梯,不需要出資。 2-6樓自下而上出資比例越來越多,因為高樓層使用電梯更多。以廣州某小區為例,1樓不出資,2-6樓的分攤係數為分別為:0.02、0.10、0.18、0.30、0.40。按照一部電梯總費用45萬元計算,減去政府補貼最高20萬元,需要自籌25萬元。也就是2-6層每層對應的具體錢數為0.5萬、2.5萬元、4.5萬元、7.5萬元、10萬元。此外,電梯運行產生的電費以及後期的維護費用分攤,也按該分攤係數計算。比如後期每月電費和維護費用合計1000元,6樓出資最多,需要出400元。

上述逐層分攤費用方案看似無懈可擊,但是現實中卻很難按照方案順利推進,根本原因是很多老舊小區居民拿不出來錢。一部電梯的普遍報價是40萬-60萬,儘管各地已經出台補貼政策,但仍需居民承擔大部分費用。可很多老舊小區的大部分居民都是退休老人,收入微薄,一次性很難拿出動輒數萬元的資金。現實中,很多小區都已經拿到規劃許可和施工許可證了,但最後都因為資金籌集問題而難以為繼。

此外,還有一個最重要的問題,我們都忽略了:1樓雖然不用出資,但是1樓卻實實在在因為加裝電梯而受害——採光遮擋、通風受影響、電梯運行會產生噪音,更重要的是,加裝完電梯後,1樓的缺點更明顯,可能會帶來貶值影響。一句話概括就是,老樓加裝電梯1樓利益嚴重「受害」,這受損的利益應該誰來補償?

其次是「公交電梯」方案:這個方案在今年上半年曾引發廣泛討論,有一些專家學者更稱之為「圓滿方案」,建議全國大面積推廣。具體來說就是,由電梯公司免費為業主安裝,並提供相應服務,只需要按乘坐次數付費。杭州某小區收取的費用是一次一元。電梯公司的利潤來源主要有三個方面:一是財政補貼部分;二是廣告收益;三是居民乘梯付費收益。 「公交電梯」方案一經推出,就廣受好評的根本原因是,它不僅能有效地解決籌集資金的「起步安裝」問題,也順理成章地解決了電梯安裝後的運營維護問題。

事實真的如此嗎?我們不敢苟同。從已經採取該方案加裝電梯完成的小區後期的運營情況來看,「公交電梯」方案,都需要改進。一方面,電梯公司運營壓力比較大,歸根結底是居民乘坐次數少,很多居民只上樓乘坐,下樓仍然走樓梯。更有些小區,3樓以下的居民都不使用。電梯使用次數,達不到電梯公司原定的回款計劃,很多電梯公司都抱怨「虧本」;另一方面,有些居民以「使用次數少」、「這月沒使用電梯」等為由,拒絕支付電梯運行時產生的電費,以及電梯維護產生的正常費用。

和「逐層分攤」方案一樣,「公交電梯」同樣沒有考慮到1樓的補償問題。綜合來看,上述兩個較為普遍的方案,實際上,仍然不能徹底攻克1樓這個難關。

隨著近兩年老樓加裝電梯一事在網絡上不斷發酵擴散,很多人也理所當然地把那些老樓加裝電梯未成功的情況,完全歸因於是一樓的「阻撓」。我們注意到,也有不少人總喜歡站在道德製高點並近乎於苛責地批評1樓是「自私自利」、「不顧全大局」。而高樓層總是會扯出「老年人下不了樓」、「老年人腿腳不便」等理由,試圖說服1樓妥協讓步。

老樓加電梯,真的只有1樓「受害」嗎?答案是否定的。筆者接觸的多位已加裝電梯的老舊小區過來人坦言,老舊小區加裝電梯其實有5個顯而易見的弊端,影響的不僅僅是1樓,事實上1-6樓所有人,都多多少少「受害」。不僅如此,過來人還透露,有人裝完就後悔了。後悔的人中就包括那些最開始推動加裝電梯的6樓住戶。過來人後悔不已地表示:早知道加裝電梯後,會有這麼多弊端,當初無論如何也不會花那麼多錢、浪費那麼多精力去裝電梯,現在裝完電梯,不僅升值預期未達到,居住舒適度也遠不如預期,這讓人很窩火。與其花錢不討好地去裝電梯,不如把老樓賣掉去購買電梯房新小區。

從過來人透露的情況來看,老樓加裝電梯,除1樓受害外,其實其它所有樓層多多少少都有對加裝電梯不滿意的情況。總結來說,老樓加裝電梯存在5大顯著弊端,讓人非常窩火:

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弊端一:所有樓層的採光都受影響

老樓加裝電梯,不管是加在南面還是加在北面,都是從外部加裝。這就使得加裝完電梯後,整個電梯的結構是挨著整棟樓,其實電梯是把所有樓層的採光都遮擋了,也就是說,電梯遮擋的是1-6層所有的光。即使電梯轎廂全部採用鋼化玻璃,也並沒有太大作用,陽光透過雙層玻璃,再照到室內,光的亮度已經大打折扣。

弊端二:電梯噪音影響每層樓的住戶

有人說,我體驗過高層的電梯,運行時產生的噪音,明顯可以接受,室內能聽到的聲音就更小了。事實並非如此,老樓加裝電梯,影響每層樓的住戶:一方面,多層老樓不同於現在的高層住宅建築,始建於八九十年代的老樓外層沒有隔音處理;另一方面,多層住戶多為中老年人,睡眠質量差,對聲音較敏感。尤其是晚上,沒有白噪音後,電梯運行的噪音會成數倍放大。 6樓的一位過來人直言,自己是重度失眠症者,自打裝完電梯後,自己就沒睡過好覺。電梯卷揚機就在6樓頂,每次電梯運行時就會產生「噔噔噔」的刺耳聲音,吵得人非常惱火;

弊端三:電梯重量破壞樓棟,影響房子壽命

我們注意到,很多已加裝電梯的老舊小區仍然採用的是「掛靠原有建築物的方式安裝電梯」,而不是加裝電梯與原有建築是兩個完全獨立的單體。這種情況下,電梯主體長期拉扯著老樓外牆,很容易造成外牆開裂,會降低房子的居住壽命。對於那些本身質量就差的老樓來說,加裝電梯的破壞更大。說得直白點,老樓加裝電梯,如果採用的方式不當,電梯整體重量很可能破壞樓棟,最終影響房子壽命。真的出現這種情況,整棟樓的每個樓層的每家每戶都難逃影響。一位4樓的過來人直言,裝好電梯4個月,我就發現我家的外牆開裂了,找到電梯施工單位,直到現在都沒回應。

弊端四:增加新的持房成本

老樓原有的持房成本無非物業費、取暖費、水電煤氣費等。加裝電梯後,又多了三項費用:電梯運行電費、維護費、以及後期乘坐時的單次付費(「公交電梯」方案)。這些費用看似不多,但積少成多,對於收入不高的居民來說,也是一筆長期的負擔。

從杭州「公交電梯」運行的情況來看,其實很多居民還是非常在意每次一元的乘梯費用的,有些老人寧願艱難爬樓梯也不使用電梯,本質上就是為了節省那幾塊錢。對於小區居民來說,加裝電梯是增加新的持房成本,這個成本是每層樓都要支付的。 「一把付」的電梯安裝模式還好,電梯已經花錢裝了,不用考慮乘梯費用。 「公交電梯」模式,如果居民乘梯頻率低,就涉及到電梯企業虧本,再次安裝電梯的積極性就會大大降低,作為居民來說,同樣不捨得花錢,也會排斥裝電梯。在這方面,有5、6樓的過來人直言透露:安裝電梯時,5、6樓每家都已經承擔了8-10萬元的費用,誰知道安裝完電梯後,每個月還要額外產生四五百元的費用,自己裝完電梯就後悔了。

弊端五:電梯質量參差不齊,故障率高,安全性也很難保障

老樓加裝電梯,說白了是零散業務,較新房開發商和電梯品牌公司戰略合作有本質差別。前者因為考慮成本,往往是和小公司、小品牌合作,因此施工工藝與電梯質量都很難和大公司相比,有些小公司為了利潤,還可能偷工減料,以次充好,所以必然存在質量參差不齊的情況。

這方面,過來人非常有話語權,小區電梯加裝不到半年,已經停擺了5次,有一次還困住了2個人,電梯公司負責維護的人員還失聯了,最終還是消防施救解困的,索性未造成人員傷亡事故。過來人更警告想要加裝電梯的居民,一定不能圖便宜裝差品牌的電梯,這樣的電梯即便加裝了,後期的故障率會比較高,加上維護人員可能不負責任,電梯的安全性也很難保障。

對於老樓加裝電梯,有人更猜測,這本是電梯生產企業太多,為擴大內需,消化過剩產品,而採取的一種「去電梯庫存」的辦法。老舊小區舊改,是利國利民的大事,每個老舊小區居民都打心眼裡歡迎,但是現實中老樓真正需要改的是水、電、氣和道路等民生問題。而不是在意見難以統一的情況下,「強加」電梯。

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