房地產稅將迎改革試點專家:短期或有波動長期不影響基本面


關於房地產稅,以往總是風聲不斷,如今終於迎來實質性進展。

消息一出,迅速引發社會各界關注。房地產稅是我國房產、財政收入、稅收體制等方面的一次重大變革。具體來看,會給住房市場帶來哪些影響?

首先,此次政策明確了房地產稅改革的三大目標。第一、積極穩妥推進房地產稅立法與改革;第二、引導住房合理消費和土地資源節約集約利用;第三、促進房地產市場平穩健康發展。因此,房地產稅的改革,不能簡單理解為財政體系的改革,而要將其和住房制度改革、促進房地產市場穩定發展等進行聯繫。

據業內專家表示,從短期來看,房地產稅很大可能對部分城市樓市會產生衝擊,但長期來看不影響基本面。從十年前的滬渝試點經驗,可以窺見一二規律。

平安證券分析師楊侃指出,從滬渝房產稅試點及海外經驗來看,房產稅出台或對短期樓市有一定衝擊,但衝擊大小受到免徵範圍、邊際稅率等因素影響,後續仍需持續關注各地具體試點方案,包括徵收稅率、免徵範圍等。考慮當前樓市基本面承壓,判斷後續房地產稅試點將有序、穩妥推進, 避免過度衝擊樓市。中長期來看,房地產稅出台並未改變區域樓市趨勢,樓市更多受到供需等區域基本面因素影響。

國盛證券首席宏觀分析師熊園也認為,理論上來說,徵收房地產稅會提升持房成本,進而打壓房價。但從實際經驗來看,房價更多的還是由供需決定。

2011年1月27日,國務院決定在上海、重慶兩地,對個人住房徵收房產稅改革試點,具體徵收辦法由兩地自行製定。明確徵收後,上海、重慶房地產稅對市場的影響在2011年2月正式出現。由於房地產稅對預期衝擊較大,同時疊加春節季節性影響,2011年2月成交量出現明顯下降,但價格卻並未出現明顯變化。 2011年3月起,上海、重慶住房成交量恢復月度環比增長,此後10年市場長期保持量增價漲。

從滬渝的試點經驗,可以推測,此次開徵短期易對市場預期會形成較大衝擊,成交量下滑但價格變化不顯著,但交易量價長期由住房供求基本面決定,在供不應求的市場房產稅影響微乎其微。

也就是說,房地產稅對市場交易的影響,仍取決於市場的供求關係。在供不應求的市場,如深圳、西安和重慶二手房市場,即便出現超額住房持有人(超過免徵面積的住房持有人)出售的情況,由於賣方議價能力更強,城市的總交易額也將會增加。青島、濟南和長沙處於供過於求或供求平衡狀態,買方議價能力更強,這些地方房地產稅試點將會導致總交易金額的下降。

貝殼研究院通過對部分城市的測算髮現,房產稅並不會顯著影響深圳、西安和重慶超額住房持有意願,但會影響濟南、青島和長沙超額住房持有意願。由此也可見,在當前限購限貸情形下,房地產稅對需求的影響非常小,房地產稅對交易市場的影響主要通過影響超額住房持有成本影響二手房市場的供應。

據貝殼研究院分析,本輪試點將會充分考慮居民家庭承受能力,以保障基本居住需求為前提;其次,本輪房地產稅徵收更加註重調節居民家庭財富差距,更好的實現共同富裕目標。

至於房價到底會不會上漲?市場人士認為,房地產稅不會對房價產生直接的影響,房地產稅的成本也不會轉嫁給買家。因為這件事在上海和重慶都發生過。在上海和重慶真正的二手房市場並沒有人把房地產稅拿出來當作談判籌碼,本質上是政策和客群融合之後大家的習以為常。

實際上,政府會全面評估房地產稅對市場的衝擊,更進一步說,房地產稅本質上還是為了優化行業結構,促進房地產市場平穩健康發展。

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