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2021年是杭州土地市場跌宕起伏,總體呈現前熱中冷後穩走勢。市場行情變動下,三次集中拍地期間土拍政策多次調整,全年宅地市場仍量價齊漲,供銷規模創歷史新高。接下來具體了解2021年杭州的宅地市場表現。

全年宅地成交量價齊漲,供銷規模創歷史新高,宅地出讓金全國第二

表:2021年全國宅地成交TOP20城市排行榜(市本級)

2021年,雖然土拍市場表現前熱後冷,下半年成交規模大幅下降,但全年成交仍量價齊漲。 2021年杭州推出宅地175宗,推出規劃總建面2292萬方,同比增長48%;成交規劃總建面1686萬方,同比增長16%,位於全國300城中第四位,較2020年上升16位;宅地出讓收入為2703億元,在全國各市中僅次於上海,與去年排名相同;平均樓面價16034元/㎡,同比增長3%;平均溢價率18.1%,較去年下降5個百分點。

2021年杭州市(市本級)宅地供應及成交情況

從歷年宅地成交情況來講,2021年宅地供應規模及成交規模均創歷史新高;成交樓面價僅低於2017、2018年;今年政府兩度下調溢價上限,加之下半年多宗地塊底價成交,2021年宅地成交溢價率處於近十年的低位。

集中供地熱度先熱後冷再穩,土拍規則隨市場行情多次調整

2021年是集中供地執行元年,杭州市邊摸索邊實施,加之行業調整,市場變動巨大,三次集中拍地熱度先熱後冷,第三批次市場回暖,期間土拍規則隨市場行情多次調整。

三次集中拍地市場表現:

第一批集中供地:熱度空前,房企競爭激烈,推出的57宗地中有41宗地塊以競自持成交,自持面積共69.8萬㎡,總體自持率為9.2%。總成交金額達1178.2億元,成交金額最在22個集中供地城市中最高。

第二批集中供地:熱度驟降,推出31宗地塊有17宗終止出讓,流拍撤牌率高達54.8%,14宗成交地塊,底價成交的地塊有9宗,無達溢價率上限地塊。

第三批集中供地:土拍市場回暖,房企競爭較激烈,推出的35宗地塊全部成交,其中24宗封頂搖號,封頂率69%。

表:三次集中拍地供應及成交情況

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土地出讓規則變化:

第一批次土拍政策相對寬鬆,多數規則延續之前非集中供地時期。而由於第一批次集中拍地空前火熱,第二批次土拍政策提高了房企參拍門檻,例如取消勾地制度、禁馬甲、提高房企資金資質審核等;同時增加了地塊的建設要求,例如競品質、建沿街商鋪,禁商墅等。

由於下半年行業整體下行,二批次集中拍地成交慘澹,第三批次的土拍規則適度放鬆,主要從讓利房企、降低門檻等提高房企參拍積極性方面調整,包括恢復勾地制度、降低溢價上限、不限參拍資質要求,競品質改為定品質等。

行政區調整後,郊區仍是供地主體,拱墅、上城供應量大增

成交規模:2021年杭十區中有7個區成交總建面超過100萬方,蕭山區成交規模保持第一,拆分後的餘杭和臨平區成交規模仍排4、5名,行政區調整後拱墅區和上城區成交規模大幅增加;下半年市場低迷,臨安、錢塘、富陽等偏遠郊區成交規模大幅下降,拉低全年成交規模。

樓面價:除富陽區以外,其他區域樓面價均在萬元以上,錢塘、臨安、濱江區樓面價同比上升。

溢價率:所有區域溢價率均在10%以上,其中臨安、富陽、濱江、西湖區溢價率同比上升,主要原因是這四個區上半年成交佔比較大,且大多數地塊達溢價上限成交,拉動整體溢價率增大。

表:2020-2021年杭十區宅地(剔除保障房性質地塊)成交量、價、溢價率對比

近郊核心板塊為成交主體,主城申花、運河新城板塊供地規模最大

從整體分佈上看宅地供應圍繞主城核心區呈環形分佈,近郊核心區成為成交主體。主城核心區宅地短缺,宅地供應主要集中在東部的艮北新城、筧橋附近,以及北部的祥符周圍。郊區供地量較大,主要集中在各區的核心板塊周圍,例如臨平的臨平新城和東湖板塊、富陽的富春和江南新城板塊;分佈的特點符合「一核九星」的發展規劃。

從板塊成交規模上看,2021年近郊核心板塊未來科技城核心區、江南新城、臨平新城、富春、蕭山開發區成交規模均超過80萬方;主城中拱墅北部的申花、運河新城板塊宅地成交規模領先。其中未來科技城核心區2021年成交三站換乘綜合體地塊和杭騰未來社區地塊兩宗大體量地塊,總成交建面超百萬方。

圖:2021年宅地成交建面板塊分佈圖

自持比例上升,自持地塊分佈範圍擴大

2021年有67宗地塊競自持成交,較2020年增多32宗,總自持面積面積91.2萬方,自持比例5.6%,較去年上升4.1個百分點。 67宗自持地塊分佈在41個板塊,較2020年增多了17個板塊。值得注意的是,2021年僅上半年有達溢價上限競自持的規則,第二、三批次集中拍地達溢價上限以搖號確定最終競得方。

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表:2021年各板塊宅地成交面積自持情況

本土龍頭、城投平台與國央企增儲積極,8家外來房企首次入杭

2021年權益拿地金額TOP20房企共計拿地79宗,合計權益拿地金額1661億元,佔市區總量的53.3%;權益面積TOP20房企合計拿地1065萬㎡,佔比42.0%;

入榜企業有兩類:

1、杭州本土龍頭房企和城投背景平台,拿地權益金額佔比TOP20房企總量的51.4%,權益面積佔比66.6%。包括濱江、綠城、德信、中天、深耕臨安的地上集團等等,杭州地鐵、浙江省交投、西湖投資集團等城投平台表現也非常亮眼;

2、擁有國央企背景的品牌房企,如華潤、中海、招商蛇口等。

圖:2021年杭州市區拿地權益面積、權益金額TOP20企業

從房企拿地佈局上看,2021年房企拿地呈現三大策略:

龍頭房企持續加倉深耕板塊,並適度拓展成熟和新興潛力板塊。如濱江除堅守錢塘江兩岸之外,還首次佈局江東核心;融創補倉金沙湖及週邊板塊;保利走出深耕區域蕭山,進入華豐和運河新城板塊;萬科拓展運河新城、金沙湖板塊;龍湖將版圖拓展至未來科技城和國際商貿城板塊。

區域性中小房企嘗試走出舒適區,拓展核心區域。代表性房企有地上、中天等,作為臨安本土龍頭,地上集團2022年在深耕區域拿下濱湖新區宅地之外,還拿下了位於申花、文暉等兩宗宅地;中天一直以來以深耕臨安、富陽等郊區為主,2021年也一舉斬獲了三墩、文暉和申花3宗地塊;另有台州區域龍頭偉星首次進入杭州拿下申花宅地。

國央企戰略托底,底價拿下城市發展關聯地塊,地塊類型以TOD、未來社區和大型城市綜合體為主。如杭鐵底價包攬臨平經開區TOD姊妹地塊、華潤底價競得綠汀路未來社區地塊。

圖:2021年拿地金額TOP10房企競得地塊分佈圖

2021年,杭州市區共有8家外來房企新入杭,合作開發和獨立開發均有;其中上半年有5家,包括華聯、正榮、義烏天鉦置業、奧園和華梁,多從外圍板塊進入杭州市場,有半數為拼自持進入;下半年有3家外來房企入杭,分別為浙江偉星、上海新黃浦和深圳特發,均為封頂搖號競得,其中上海新黃浦搖中了東湖和南部臥城兩宗地塊。

表:2021年新入杭房企拿地情況一覽表

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總結

2021年土地市場從上半年的空前熱度,走過了10月的低迷慘澹,最終在12月回暖復甦,全年的量價齊漲證明了杭州市場的活力。經過一年的實踐,政府對集中供地的執行更加嫻熟,土拍規則也更加合理,房企也更加理性應對。展望2022年,由於杭州住宅供不應求的矛盾依舊存在,加之房企的融資環境有所改善,市場信心也在恢復,2022年的杭州土拍市場或將繼續回暖,房企競爭烈度增強,但土拍政策調控下將保證市場平穩運行。

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