凱德集團轉型輕資產運營背後:房地產虧損倒逼業務重組


本報記者郭陽琛張家振上海報導

新經濟領域正成為凱德集團新的投資重點。

10月12日,凱德投資旗下凱德中國信託宣布,擬向非關聯第三方收購一個物流資產包,包括位於上海、崑山、武漢和成都的四個物流資產,涉及總金額16.83億元,交易預計於2021年底完成。

而在此前,凱德集團旗下的凱德投資已通過介紹方式在新加坡證券交易所(以下簡稱「新交所」)上市。經過戰略重組,凱德集團已形成了兩個實體,即凱德投資和凱德地產。其中,投資管理平台和旅宿業務整合為凱德投資,而房地產開發業務將被私有化為凱德地產。

(凱德集團運營的北京望京凱德MALL購物中心。圖片來自公司官網)

在凱德集團大力推動業務重組、資產騰挪的背後,正是其對於輕資產運營的追求和野心。凱德集團、凱德投資執行長李志勤表示,業務重組是為了更加突出業務重心,將公司定位於一個輕資產、資本高效的企業。

「凱德集團加快輕資產佈局,釋放出加速發展和更多地以輕資產模式拓展業務的信號。」IPG中國首席經濟學家柏文喜在接受《中國經營報》記者採訪時表示,在當下大環境下,房企進行輕資產轉型,除了提升市值與加快發展的考慮外,還可以減少對自身資源的佔用並緩解投資壓力。

業務重組落地

凱德投資成功在新交所上市,宣告凱德集團業務重組已正式「靴子落地」。

在凱德集團方面看來,凱德投資順利上市,是凱德集團轉型道路上的一個里程碑。凱德投資制定了可持續發展路線圖,即通過基金管理、旅宿管理和資本循環三個引擎驅動增長。

「在強化上市基金領域主導地位的同時,我們的目標是增長、多元化和發行新的私募基金產品。」李志勤表示,上市基金和私募股權業務將推動凱德投資在全球的資產管理規模和基金管理規模的增長。凱德集團致力於橫跨多個房地產資產類別執行增長戰略,包括現有業務領域和新經濟資產、管理和運營平台,以及數字化和社會基礎設施和私募債權等另類資產。

據了解,凱德投資也將因此成為亞洲最大的房地產投資管理公司,也是全球第三大上市房地產投資管理公司;私有化的房地產開發業務及資產預估資產凈值約291.46億元,並將繼續開發和培育項目,成為凱德投資的重要項目儲備來源。

李志勤認為,鑒於私有化的開發業務是凱德投資管理重要的項目儲備來源,凱德集團已構建的完善的業務生態系統將保持不變。 「集團內業務間的共生關係將成為凱德投資的一大優勢,並使其區別於其他房地產投資管理公司。」

「凱德投資的未來潛力,特別是基金管理業務及平台的不斷壯大和發展,將為我們繼續在中國加大投資、做大管理資產規模提供有力支持。」對於凱德投資在中國的前景,凱德投資(中國)執行長潘子翔表示,凱德投資將與凱德地產一起,以兼具房地產投資管理和地產開發的全面能力,在中國經濟結構轉型、高質量新型城鎮化進程中,為城市升級發展賦能。

據記者了解,凱德投資自成立之初,就是一個具有基金和資產管理能力的綜合型房地產投資管理公司,橫跨多個資產類別和一系列私募和上市基金。凱德集團旗下所有上市房地產投資信託基金(REITs)和商業信託,以及由凱德管理的部分非上市基金的管理公司都將由凱德投資所持有。

凱德投資的投資組合所包括的優質營收型物業大多可實現再循環,並作為潛在資產儲備,在預計約三年的變現期內幫助凱德投資旗下的基金工具擴大管理資產規模。此外,資產再循環也將為未來增長提供資金來源。

凱德集團披露的最新數據顯示,截至2021年6月30日,凱德投資旗下管理資產規模約人民幣5700億元,其中80%以上位於亞洲。而凱德投資的房地產基金管理規模約為4000億元,通過6個上市房地產投資信託和商業信託,以及20多個私募基金持有。

倒逼「瘦身」轉型

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除了凱德投資上市,凱德集團宣布將凱德地產私有化也是近期房地產行業的焦點。

一直以來,凱德集團在中國的住宅開發規模並不大僅,僅百億元左右,與資產管理板塊相差甚遠。同時,房地產開發業務也給凱德集團帶來了負面效益。

財報顯示,2020年,凱德集團房地產板塊凈虧損約76.90億元,而2019年同期凈利潤約104.62億元。

對此,凱德集團方面表示,虧損主要是公司投資性房地產項目的價值重估以及非現金性質的項目和股權投資減值。重估虧損只限於一些受新冠疫情嚴重衝擊的項目,公司其餘投資組合項目維持堅韌。

而在柏文喜看來,住宅開發業務規模較小且產生虧損,正是凱德集團加快了業務重組腳步的原因之一。

進入2021年,凱德集團便加快推進業務重組,以期真正實現輕資產運營。 3月22日,凱德集團宣布了業務重組計劃,涉及到的投資組合包括:六家公開上市的REITs和商業信託,以及房地產私募基金的投資管理平台;有關基金的股權;集團住宿業務;集團持有的構成有關基金的資產輸送渠道的相關資產;以及包括在凱德投資投資組合中的辦公室和零售商場的某些運營平台。

彼時,凱德集團董事會主席黃記祖表示,過去幾年,凱德集團從以傳統開發業務為主轉變為輕資產和費用收益為主,並取得了重大進展。

「這次重組是為了更加突出我們的業務重心,將凱德定位於一個輕資產、資本高效的企業。」李志勤表示,由於存在較長的培育期,房地產開發業務的價值在公開市場未能得到充分體現。

李志勤進一步表示:「將這部分業務私有化,讓我們能夠更好地把握房地產開發週期,優化不同資產類別和市場的回報。」

在業務「瘦身」方面,今年6月28日,凱德集團宣布向中國平安人壽保險出售其位於上海、北京、寧波、成都和杭州的六項來福士資產組合的部分股權,而來福士正是凱德集團最核心的購物中心品牌及資產。

8月10日,凱德集團舉行特別股東大會和「專項計劃」會議,股東們以壓倒性的票數支持凱德集團擬議戰略重組和凱德投資業務上市。一個多月後,凱德投資如願在新交所成功上市。

克而瑞研報指出,從內部孵化、到私募基金的開發培育,再到REITs的價值變現和穩定收益,凱德集團構建了從開發商到私募基金再到REITs一條完整的投資和退出的流程,這種「地產開發+資本運作」的輕資產模式是凱德集團地產經營模式的核心。但由於基金和REITs產品的設立需要同時滿足投資者青睞、政策支持以及符合企業戰略發展方向三個條件,因此這種方式的使用要求較高。

柏文喜也認為,輕資產的ROE更高,企業發展速度更快,所以企業估值也更高,但前提是企業必須已經積累了足夠的商譽和行業經驗,而凱德經過多年的耕耘和積累已經具備了轉型輕資產的條件。

加速騰挪資產

據了解,在輕資產轉型方面,凱德集團2002年便成功發行新加坡歷史上第一隻公募REIT。以此計算,凱德集團的輕資產佈局已有近20年的時間。

之後,在「綜合體戰略」下,凱德集團繼續加大在華投資,陸續佈局了多個來福士中心。

2018年,凱德集團開始騰挪資產、收縮戰線。當年,凱德集團以83.65億元向印力出售20個位於非核心城市的購物中心,所獲資金將強化在北京、上海、廣州、成都、武漢及週邊城市的業務佈局和規模優勢。尤其是在當年11月,凱德集團以128億元收購上海虹口星港國際中心項目,最終打造為上海第三座來福士——北外灘來福士。

與此同時,凱德集團開始將投資焦點轉向產業園區等新經濟領域。 2019年,凱德集團收購星橋騰飛,新增了產業園區、工業及物流地產等資產類別。

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此後,凱德中國信託向凱德集團關聯公司收購位於蘇州、西安和杭州的五5個產業園區和樂峰廣場剩餘49%股權,這是其首次進軍產業園區項目。今年4月份,公司又以36.6億元收購位於上海市閔行區的數據中心園區。

而在10月12日,凱德中國信託又宣布,擬收購位於上海、崑山、武漢和成都的四個物流資產,總金額16.83億元,該項交易預計將於2021年底完成。

資料顯示,四個物流資產總建築面積為265259平方米。截至今年8月31日,上述項目出租率為96.3%,加權平均租期為2.1年。

據了解,收購完成後,凱德中國信託的管理資產規模將增長8.0%,達到47.292億新元,而公司在國內的新經濟資產佈局,也將擴大至九個產業園區、四個物流地產及一個數據中心。

「此次收購是集團投資策略在中國地深入推進,也與中國加快佈局新基建的戰略方向一致。我們看好新經濟產業的發展前景,我們希望以公司不斷升級的產業鏈佈局,為中國城市更新和產業升級提供助力。」潘子翔表示。

(編輯:張家振校對:翟軍)

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